Büroimmobilien der Zukunft


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Das Handelsblatt Journal im Gespräch Dr. Markus Wiedenmann, Geschäftsführender Gesellschafter bei der Art-Invest Real Estate

Herr Dr. Wiedenmann, „Büros sind die neuen Stars am Projektentwicklerhimmel“ – so zitiert die Immobilienzeitung die aktuelle bulwiengesa Erhebung. Wie sehen Sie den Markt?

Dr. Wiedenmann: In der Tat sehen wir in den Top-Metropolen – vor allem in Berlin, Hamburg und München hervorragende Aussichten für neue Büroentwicklungen in zentralen Lagen, zunehmend auch für gemischt genutzte Stadt-Quartiere. Hier beobachten wir Mietwachstum und teilweise sehr geringe Büro-Leerstände von unter drei Prozent. Gewerbeflächen sind in diesen Großstädten inzwischen sehr knapp geworden. Erstklassige, gut vermietbare Büroprojekte in den besten Lagen von Investoren werden äußerst stark nachgefragt. In dosierter Form sind daher Baustarts auch ohne Vormietung möglich, denn ein Überangebot ist aus der momentanen Entwicklungspipeline nicht zu erkennen. Auch die Nachfrage nach Wohnflächen ist in den Metropolen unvermindert hoch. Mancher Wohnungsentwickler stellt jedoch aufgrund der hohen Grundstückspreise sowie massiver politischer Interventionen (Mietpreisbremse, anspruchsvolle soziale Vorgaben, höhere Kosten durch Bau- und Energiestandards) derzeit sein Wohnprojekt zurück. Und großflächige Logistikprojekte sind bei vielen Kommunen nicht sehr beliebt. Dadurch sind Büroprojekte auch relativ gesehen attraktiver geworden.

Wie ist die Art-Invest Real Estate für diese Zukunft aufgestellt?

Dr. Wiedenmann: In den vergangenen Jahren konnten wir glücklicherweise einen relativ großen Bestand an Entwicklungsprojekten und Grundstücken zu vernünftigen Einstandspreisen erwerben und verfügen deshalb über relativ große Entwicklungspotentiale. Wir haben interne Spezialisten-Teams für die verschiedenen Nutzungsarten Büro, Einzelhandel, Hotel und Rechenzentren und ein bundesweites Niederlassungsnetzwerk. Da wir eine zunehmende Nachfrage nach gemischt genutzten und lebendigen Quartieren sehen, wirken unsere Teams mit ihrer jeweiligen Expertise hierbei zusammen. Beispiele hierfür sind unsere Quartiersentwicklungen „Die Macherei“ in München oder „I/D Cologne“ in Köln.

Verraten Sie uns Ihre Akquisitions- und Wertsteigerungsstrategien?

Dr. Wiedenmann: Unser Investitionsspektrum ist entsprechend der Bedürfnisse unserer Anleger breit gefächert, vom Trophy-Investment bis zu Projektentwicklungen und opportunistischen Investments bilden wir alles ab. Wir interessieren uns besonders für Immobilien, bei denen wir noch Wertschöpfungspotentiale sehen. Dies kann  entweder durch den klassischen Neubau, eine Repositionierung bzw. ein Refurbishment von Bestandsobjekten, den Abbau von Leerstand oder durch eine mittelfristige Lageverbesserung geschehen. Am Ende unserer Arbeit stehen im Idealfall die klassischen „Core“-Objekte, die von Investoren besonders begehrt sind.

Welche konzeptionellen Kriterien sind aus Ihrer Sicht erfolgsentscheidend?

Dr. Wiedenmann: Manche mögen darüber schmunzeln, aber wir betreuen unsere Immobilien mit Hingabe. Wir möchten, dass unsere Asset Manager und Entwickler die Seele und den Geist der Immobilie herausarbeiten und erkennen, was das Besondere des jeweiligen Objektes auch im Kontext mit seinem Umfeld ist. Wir geben uns große Mühe, den Markenkern jedes Gebäudes herauszuarbeiten und zu stärken. Dazu gehört auch, stets präsent bei den Mietern des Gebäudes zu sein und deren Bedürfnisse und Wünsche zu erkennen und nach Möglichkeit umzusetzen.

Sie sprechen u. a. von einem Manage-to-Core-Ansatz. Können Sie das näher erläutern?

Dr. Wiedenmann: Unser Ziel ist es, erstklassige Core-Immobilien zu schaffen. Wir investieren ausschließlich in guten Lagen und verbessern dort die Qualität des Objektes. Nur in exzellenten Lagen ist dauerhaft und konjunkturresistent eine breite Nachfrage sowohl der Mieter als auch Investoren vorhanden. Wertschöpfungspotentiale hebt Art-Invest Real Estate regelmäßig durch verschiedene Maßnahmen, wie z. B. die Schaffung neuer Flächen, Verbesserung der Vermietungs- und Ertragssituation durch Refurbishment und Repositionierung, durch Projektentwicklung. Am Ende des Wertschöpfungsprozesses steht ein Objekt in guter Lage, mit einer hohen Objektqualität und einer stabilen Vermietungssituation, welches zum passenden Zeitpunkt sehr gut vermarktbar ist.

Was ist Ihre Vision der Büroimmobilie der Zukunft?

Dr. Wiedenmann: Auch ich habe nicht die allwissende Glaskugel, aber aus den heutigen Kenntnissen und Erfahrungen erwarte ich eine recht dynamische Veränderung der Nachfrage. Aus meiner Sicht sollten sich Eigentümer verstärkt um die Bedürfnisse ihrer Kunden bemühen und mehr Service anbieten als das reine Bereitstellen von Büroflächen. Wir haben uns deshalb vor einigen Jahren an Design Offices beteiligt und gemeinsam dieses Unternehmen zum größten Anbieter von Co-Working, Serviced Offices und New Work-Flächen in Deutschland aufgebaut. Hier mieten Unternehmen „Full-Service“-Arbeitsplätze und keine reine Fläche mehr. „Space as a service“ ist meines Erachtens ein unaufhaltsamer Trend, der auch den derzeitigen Veränderungsprozessen wie der „Sharing und Plattform Economy“ Rechnung trägt.

Dr. Markus WiedenmannDr. Markus Wiedenmann

Dieser Beitrag ist Teil der Ausgabe des Handelsblatt Journals „Immobilienwirtschaft“, das Sie hier erhalten können.