Die Stadt der Zukunft


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Wie wir im Jahr 2040 leben und arbeiten werden: Wohnen, Arbeiten und Mobilität verändern sich rasant – wie die Welt zukünftig aussehen wird und worauf sich Immobilieninvestoren einstellen müssen.

Noch mobiler Arbeiten, weniger Zeit im Büro verbringen. Flexibler arbeiten und leben. Die Digitalisierung schreitet rasant voran – und sorgt dafür, dass sich Städte weiter verändern. Arbeit, Wohnen und Mobilität im urbanen Raum unterliegen einer besonderen Dynamik. In den nächsten 20 Jahren wird das wohl noch zunehmen. Eine nachhaltig erfolgreiche Metropole muss agil auf Megatrends reagieren und entsprechend anpassungsfähig sein. Doch welche Folgen ergeben sich daraus für unser Leben in den Cities von Morgen? Wie müssen Immobilien – in denen unser Arbeiten und Leben stattfindet – im Jahr 2040 aussehen? Wie wird sich der Faktor Mobilität als das Bindeglied zwischen Arbeiten und Wohnen entwickeln?

Die Grenzen der Digitalisierung und des mobilen Arbeitens

Von zuhause oder unterwegs online Dinge erledigen: Der Anteil wird in den kommenden 20 Jahren weiter zunehmen. Über ultra-schnelles Internet kann jeder von der Alm aus den Bergen oder vom Strand im Süden große Teile der Arbeit abwickeln. Allerdings gibt es eine natürliche Grenze: Experten schätzen, dass Arbeitnehmer in Dienstleistungsberufen mindestens die Hälfte ihrer Arbeitszeit im Büro präsent sein müssen. Sonst leidet der nicht zu ersetzende persönliche Austausch. Dieses Limit gilt auch für das Einkaufen oder kulturelle Ereignisse. Natürlich kann beispielsweise auch ein Rock-Konzert über das Internet gestreamed gehört und gesehen werden. Dies wird jedoch nicht das Live-Erlebnis vor Ort ersetzen können.

Co-Working Spaces als flexible Arbeitsplätze

Dennoch werden sich die Ansprüche an Büroimmobilien in den kommenden 20 Jahren deutlich verändern. Ein wichtiger Trend sind Co-Working- Spaces. Dies gilt vor allem für die großen Standorte: In München zum Beispiel könnten diese Büroflächen nicht alle zentral in der Innenstadt liegen, sondern polyzentrisch über die Stadt und das Umland verteilt sein. In der Praxis bedeutet dies beispielsweise, dass sich Mitarbeiter, die entfernt voneinander arbeiten, gar nicht mehr zwingend in der City treffen müssen, sondern in einem Co-Working-Space am Landshuter Hauptbahnhof oder an einem anderen dezentralen Knotenpunkt. Das würde die zentral ausgelegte Infrastruktur entlasten und neue Wege schaffen. Hier können sich an entsprechenden Knotenpunkten Investment-Chancen für Büro-Investoren auftun.

Mehr Mischnutzungen auf Immobilien- und auf Quartiersebene

Ein weiterer Trend ist die zunehmende Durchmischung der Stadtquartiere. Die Verwebung von Wohnen und Arbeiten führt zu mehr Mischnutzung auf Immobilien- und Quartiersebene. Sowohl bei Neuentwicklungen als auch bei Modernisierungen wird sich das auswirken. Für Immobilieninvestoren bedeutet das, dass Bürogebäude künftig kleinteiliger werden könnten oder sie nur mit anderen Nutzungsarten wie Wohnen und Handel zu realisieren sind.

Bezahlbarer Wohnraum ist die größte Zukunftsherausforderung

Neben dem Arbeiten unterliegt auch Wohnen einem erheblichen Umbruch. Viele Trends, die sich heute schon beobachten lassen, werden sich fortsetzen. Schon heute liegen wir beim Anteil der Single-Haushalte in München und anderen Metropolen bei deutlich über 50 %. Mit einer weiteren Zunahme ist zu rechnen. Eine der Herausforderungen, die gerade in München besonders groß ist, ist die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum – insbesondere eben von 1- und 2-Zimmer-Wohnungen. Es wäre ein ausgesprochenes Negativ-Szenario, wenn sich nur noch Gutverdiener das Leben in der Stadt leisten könnten. Eine einseitige Bevölkerungsstruktur beeinträchtigt die Kreativität und die soziale und kulturelle Vielfalt. Dies kann sich unterm Strich als Standortnachteil erweisen.

Signifikanter Umbruch in der Mobilität

Neben den Megatrends bei Wohnen und Arbeiten wird sich insbesondere die Mobilität bis 2040 deutlich verändern. Elektroautos bestimmen die Straßen der Metropolregionen. Ein großer Teil der Autos fährt autonom. Im Vergleich zu heute wird der individuelle Pkw-Verkehr zahlenmäßig abnehmen. Städte wie Singapur zeigen, wohin die Entwicklung gehen kann: Um den Verkehr zu reduzieren, wurde das Autofahren in der asiatischen Metropole sehr stark verteuert. Hinzu kommt, dass die physische Mobilität an ihre Grenzen stößt. Dies zeigt sich neben dem Pkw-Verkehr auch im Schienenverkehr: Wenn man vier Stunden am Tag pendeln muss wie beispielsweise in London, kann Homeoffice eine sinnvolle Alternative sein.

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Dieser Beitrag ist Teil der Ausgabe des Handelsblatt Journals „Immobilienwirtschaft“, das Sie hier erhalten können.