Logistikimmobilien: Nutzernachfrage stark – Flächenumsätze dennoch unter Vorjahr, warum?


Von Rainer Koepke, Managing Director, Head of Industrial & Logistics Germany, CBRE GmbH

Mit „angezogener Handbremse“ haben sich im bisherigen Jahresverlauf die Flächenumsätze („Take-Up“) bewegt. Bis Ende September 2017 wurden 4,4 Mio. m² umgesetzt (Vermietungen plus Eigennutzer) gegenüber 5 Mio. m² im Vorjahresvergleich. Grund war ein Rückgang der registrierten Großabschlüsse über 50.000 m² Lagerfläche („Big-Boxes“). Statt 13 Abschlüssen wurden nur 3 Deals über jeweils 50.000 m² registriert. Einige angekündigte Projekte können noch nicht „gezählt“ werden. So muss bei Vermietungen die Mietvertragsunterschrift erfolgt sein und Baurecht bestehen, bei Eigennutzern der Baubeginn erfolgt sein.

Angesichts zu erwartender Großdeals und einem konstanten und hohen „Grundrauschen“ von kleinen und mittleren Abschlüssen erwarten wir bis Jahresende einen Flächenumsatz über 6 Mio. m² Lagerflächen. Das Vorjahres-Rekordergebnis in 2016 von 6,7 Mio. m² wird voraussichtlich nicht erreicht.


* nur Jahreswerte verfügbar
Quelle: CBRE Research, Q3 2017.

Welche Einflüsse bewegen die Nutzermärkte?

Nachfragestärke:

Die gute Konjunkturlage ermuntert die Unternehmen ihre Investitionen zu realisieren. Motive sind: Expansion/Wachstum, Modernisierung, Konsolidierung mehrerer Standorte, In-/Outsourcing. Die Nachfrage ist insgesamt stark, regional unterschiedlich, besonders die Top-7-Städte-Regionen profitieren.

Bei Großdeals („Big-Boxes“) sind die Treiber aus Branchensicht: E-Commerce und After-Sales/Ersatzteilgeschäft, insbesondere im Bereich Automotive. Insgesamt ist die Nutzernachfrage breit gefächert.

Restriktionen:

Die Leerstände sind bundesweit sehr gering, es gibt nur wenige bis keine Bestandsflächen für den in einer Region suchenden Nutzer. Das dämpft die Umsatzdynamik, da die Nutzer nicht das passende Objekt finden. Der Neubauanteil bewegt sich bei fast 70 Prozent vom Gesamtflächenumsatz. Der Nutzer sollte mindestens ein Jahr Vorlauf mitbringen für einen Neubau. Ist das nicht möglich, kann sich Nachfrage im Markt auch schnell in ein „Verbleiben am bisherigen Standort“ verwandeln.

Vor einigen Jahren noch waren Grundstücke für Logistikprojekte reichlich und rasch verfügbar. In der Zeit der Finanzkrise und danach waren zudem etliche Bestandobjekte leerstehend. Der Markt hat sich seit 2013/2014 gedreht. Viele der Grundstücke sind inzwischen bebaut und es gibt kaum sofort abrufbare Baukapazitäten bei den Generalunternehmern. Statt einer Bauzeit von 6 Monaten sollte man 9-12 Monate einkalkulieren. Und die Generalunternehmer sind wählerisch angesichts ihrer derzeit weitgehend ausgelasteten Kapazitäten.

Die Bauämter sind zudem gut beschäftigt, angesichts starker Neubauaktivitäten auch bei Wohnungen, Büros und Infrastruktur. Eine Baugenehmigung in drei Monaten zu erhalten, ist nicht mehr überall möglich.

In einigen Regionen klaffen Angebot und Nachfrage deutlich auseinander: besonders „eng“ ist es in Stuttgart, München, aber auch in Hamburg, wo zu wenig Angebot die Nachfrage ausbremst. Es ist nicht absehbar, dass sich dies in vielen Regionen in den nächsten Jahren ändert.

Wir rechnen damit, dass die starke Nutzernachfrage nicht automatisch dazu führt, dass angesichts der starken Konjunkturlage die Flächenumsätze in den nächsten Jahren über das bereits erreichte hohe Niveau von rund 6 Mio. m² steigen. Dazu ist der „Gegenwind“ zu stark.

Abhilfe könnten die Kommunen schaffen, indem sie insbesondere in den stark nachgefragten Logistikclustern das Grundstücksangebot für Logistik durch Neuausweisung von Industriegebieten erhöhen. Zudem sind die Entwickler immer häufiger bereit, längere Vorlaufzeiten für die Baurechtschaffung oder für die Aufbereitung von Industriebrachen („Brownfield Sites“) zu akzeptieren. Dies kostet Zeit und Geld bevor die Rendite aus einem fertiggestellten und vermieteten Logistikobjekt fließen kann. Nur so können die Entwickler sich für die nächsten Jahre eine Pipeline für künftige Geschäfte sichern.

Diese und andere Themen werden auf der 18. Euroforum-Jahrestagung „Die Logistik-Immobilie“ am 6./7. Februar 2018 in Hamburg diskutiert. Bei diesem „Jahresauftakt-Treffen“ der Logistikimmoblien-Wirtschaft werden wieder über 100 Teilnehmer aus der Branche erwartet.