Preisunterschiede zwischen Unternehmens- und Logistikimmobilien- Chance oder Risiko?


Kaum eine Assetklasse hat sich in den vergangenen Jahren so etablieren können und ist so in den Fokus internationaler Investoren gerückt, wie die Logistikimmobilie. Insbesondere der deutsche Logistikmarkt zieht Investoren aus der ganzen Welt an. Neben der Erwartungshaltung, dass Deutschland im internationalen Vergleich ein relativ gesehen „sicherer Hafen“ ist, spielt die zwischenzeitlich erreichte Markttransparenz und die damit erreichte internationale Vergleichbarkeit eine entscheidende Rolle. Global agierendes Kapital kann jetzt auch den deutschen Immobilienmarkt in seinen Teilsegmenten „benchmarken“ und damit Allokationsentscheidungen im globalen Kontext fällen.

Steigende Nachfrage bedeutet bei stetiger Produktzufuhr aber immer Eines: Preisanstieg. Was vor ein bis zwei Jahren noch undenkbar schien, ist heute Wirklichkeit geworden. Deutsche Top-Logistikimmobilien erzielen beim Verkauf mehr als das 20-fache der Jahresnettomiete bzw. werden zu Anfangsrenditen von unter 5% gehandelt. Aber Vorsicht: … das gilt nur für die wenigen verfügbaren Spitzenprodukte. Die Preisschere zu den älteren, bautechnisch nicht aktuellen Objekten, die dann womöglich auch noch kurze Mietlaufzeiten mit Mietern begrenzt nachvollziehbarer Bonität vorweisen, ist grösser geworden. Werden auch diese B- oder C-Produkte preislich nachziehen? Ich glaube kaum.

Unternehmensimmobilien zeigen vergleichbare Parameter einer Logistikimmobilie, wobei Mietvertragslaufzeit und Mieterbonität im Vergleich zur Logistikimmobilie eine deutlich stärkere Rolle spielen. Bei Unternehmensimmobilien handelt es sich um betriebsnotwendige Immobilien, die für den jeweiligen Unternehmenszweck des Mieters entscheidend sind. Typischerweise werden sie für immissionsarme Produktion, Lagerung, Forschung und Vertrieb genutzt und sind äußerlich einer Logistikimmobilie vergleichbar. Abhängig von der konkreten Objektqualität, der Lage und der Drittverwendungsfähigkeit der Immobilie liegen die Anfangsrenditen für Spitzenprodukte zwischen 7% und 8.0%, also ca. 200 – 300 Basispunkten über denjenigen von Logistikimmobilien.

Unternehmensimmobilien sind häufig in die bestehenden „Supply Chains“ eines Nutzers eingegliedert und historisch am jeweiligen Standort verankert. Nutzer von Unternehmensimmobilien sind in der Regel standorttreu. Zum einen erklärt sich das aus den Mitarbeitern, deren Anzahl sowie Qualität, Ausbildung und Know-how vor Ort. Hohe Investitionen in Maschinen und sonstiges Anlagevermögen des Nutzers bewirken zudem, dass Unternehmensimmobilien nicht ohne weiteres duplizierbar sind. Das ist bei Logistikimmobilien anders.

Das Investment in Logistikimmobilien ist aber nach wie vor ein lohnender Ansatz, zum einen vor dem Hintergrund des steigenden Flächenbedarfs infolge eines wachsenden Internethandels und zum zweiten wegen der Flächenverknappung und der geringen Verfügbarkeit von Grundstücken für den Neubau. Aufgrund des attraktiveren Rendite-/Risiko-Profils von Unternehmensimmobilien sehen wir diese jedoch als eine sinnvolle Möglichkeit an, das Risikoprofil zu diversifizieren und zugleich eine im Vergleich zu Logistikimmobilien höhere Rendite zu erwirtschaften. Jedoch muss dann sichergestellt sein, dass der Nutzer der Unternehmensimmobilie sich in dieser „zu Hause“ fühlen kann. Nur wenn er aktiv von seinem Eigentümer betreut ist, gelingt es, dass er sich auf sein Kerngeschäft konzentrieren kann.

Dr. Wulf Meinel, CEO, Geneba Properties N.V.