Wanted: Immobilien für die Citylogistik


Die Logistikbranche boomt wie nie zuvor. Einer der wichtigsten Treiber dieser Entwicklung ist der stark wachsende E-Commerce-Sektor. Nur: Für die Citylogistik fehlen noch passende Immobilien

Seit fünf Jahren wächst der Sektor Logistikimmobilien jährlich um 5,2 Prozent. Mit gut 5,1 Millionen Quadratmetern werden in diesem Jahr voraussichtlich sogar 12 Prozent mehr Logistikfläche fertiggestellt als im bisherigen Rekordjahr 2016. Dabei wird mehr spekulativ gebaut, also Flächen erstellt, für die erst noch Nutzer gefunden werden müssen – ein Zeichen für den ungebremsten Optimismus der Branche. Einer der wichtigsten Treiber dieser Entwicklung ist der stark wachsende E-Commerce-Sektor. Aber: Für die logistischen Anforderungen der immer schnelleren Lieferzeiten des Onlinehandels fehlen noch die entscheidenden Lösungsansätze. Und vor allem Immobilien für die Citylogistik.

Das geht aus der neuen Studie „Logistik und Immobilien 2017“ hervor, die bulwiengesa in Partnerschaft mit Berlin Hyp, BREMER, Goodman und der Savills Immobilien-Beratungs GmbH herausgibt. Diesmal steht das Thema Citylogistik im Fokus, denn das Thema ist komplex: Die Zunahme des E-Commerce in Kombination mit immer schnelleren Lieferzeiten – Stichwort Same Day- oder sogar Same Hour Delivery – fordert von den Logistikern auch eine größere räumliche Nähe zu den Kunden. Das ist nicht so einfach, denn der Onlinehändler tritt bei der Suche nach geeigneten Verteilzentren (HUBs) in der Innenstadt zunehmend in Wettbewerb mit dem stationären Einzelhandel. Lösungen für die letzte und allerletzte Meile – sowohl in Bezug auf den zunehmenden Lieferverkehr als auch den Bau von kleineren innerstädtischen Verteilstationen – fordern eine konstruktive Interaktion aller Beteiligten und vor allem kommunaler Politiker. Global agierende Entwickler von Logistikimmobilien wie Goodman arbeiten bei solchen Projekten längst eng mit der lokalen Verwaltung, dem Handel und KEP-Anbietern zusammen.

Üblich sind große Objekte am Stadtrand – bis jetzt

Geprägt ist die Logistikbranche nach wie vor vom Bau größerer Logistikimmobilien. Diese liegen zumeist am Stadtrand der Metropolen oder an peripheren Orten und sind gut an Autobahn, Schiene oder Flughafen angebunden. Für die innerstädtische Citylogistik sind daher zukünftig Lösungsansätze gefragt, um neue, kleinere Immobilien anbieten zu können.

Für passgenaue Neubauten sind Anforderungsprofile zumeist erst in der Entstehung begriffen. Möglich wären neue Nutzungsformen in alten Strukturen. Denkbar wäre die Umnutzung von Parkhäusern, Tiefgaragen, Ladenlokalen oder Büros. Bereits zu erkennen ist auch eine Renaissance innerstädtischer Gewerbeparks. Aktuell werden als Übergangslösungen Pop-up-Storages in Containern und Flex-HUBs genutzt. Ganz so einfach lässt sich ein leerstehender Laden jedoch nicht in eine kleine Lagerfläche umwandeln: Das Immobilien-Beratungshaus Savills hat beobachtet, dass die Konkurrenz zwischen den Nutzungen in den Metropolen zunimmt und Städte Umnutzungen von Bestandsobjekten in innerstädtischen Lagen genau abwägen; trotz steigender Nachfrage habe das Logistiksegment oftmals das Nachsehen.

Abb.: Kaskadenförmiges System der Citylogistik im Überblick

Der Markt für Citylogistik-Immobilien befindet sich noch im Pionierstadium. Viele Akteure experimentieren mit möglichen Lösungen. Und noch weiß niemand, welche Konzepte sich durchsetzen werden. Studienpartner BREMER errichtet Gewerbe- und Logistikgebäude unterschiedlichster Größen und weiß, dass Lösungen für die letzte Meile ein funktionierendes System an Logistikimmobilien voraussetzen, die aufeinander abgestimmt den Warenfluss optimieren. Nur ein Zusammenspiel der großen Zentrallager und mittleren Nachschubstellen am Stadtrand mit den Mikrodepots in der Innenstadt wird die gewünschten schnelleren Lieferzeiten ermöglichen. Dieses System hat eine kaskadenförmige Struktur, gewissermaßen von groß nach klein und von außen nach innen: Urban Fulfilmentcenter zur Distribution online verkaufter 
Lebensmittel in Metropolräumen, Micro Fulfilmentcenter als innerstädtische Nahversorgungs-
Spokes 
und über die Innenstadtbereiche verteilte Mikrodepots. Welche gebäudespezifischen Anforderungen an diese innerstädtischen Logistikimmobilien gestellt werden, ist derzeit offen; benötigt werden Flächen von 15 bis 6.000 Quadratmetern. Entscheidend ist die engmaschige Verteilung, um flächendeckend nah am Kunden zu sein.

Abb.: Beispielhaftes Netz von Mikrodepots über ein Stadtgebiet

Das Zukunftsfeld der Citylogistik bietet auch viele Chancen, zum Beispiel für Immobilienfinanzierer. Bei der Berlin Hyp, ebenfalls Studienpartner, ist das Interesse an dem Thema groß – auch wenn bislang kein einheitliches Rendite-Risiko-Profil existiert und es noch einer aufwändigen Einzelfallprüfung bedarf. Aber mit zunehmender Etablierung des E-Commerce haben auch Logistikimmobilien einen Imagewandel durchlebt. In Berlin ist man deshalb überzeugt, dass sich auch weitere Kreditgeber der Citylogistik über kurz oder lang öffnen werden – um am Megatrend E-Commerce teilzuhaben.

München und Berlin sind 2017 die attraktivsten Märkte

Neben dem Fokusthema Citylogistik analysiert auch die diesjährige Studie klassische Daten in den Bereichen Bautätigkeit, Investment und Finanzierung. An dieser Stelle soll noch ein Blick auf das Regionen-Ranking geworfen werden, denn hier hat sich einiges verändert: So steigt der letztjährige Spitzenreiter Hamburg ab auf Rang 3 und wird von München (Platz 1) und Berlin (Platz 2) überholt. Das liegt vor allem an der dynamischen Nachfrage nach Flächen und Investments in München sowie dem starken Mietpreiswachstum in Berlin. Die Region Halle/Leipzig kann zwei Plätze gut machen und erreicht Rang 4 vor Niederbayern auf Platz 5, das aufgrund seiner sehr positiven Entwicklung im Bereich des Flächenangebots sieben Plätze übersprungen hat und zu den Hidden Champions des Rankings zählt. Zu den Überfliegern unter den Top-15 gehören außerdem die Region Rhein-Ruhr und die Region Münster/Osnabrück. Die Marktattraktivität errechnet sich über ein immobilienökonomisches Scoringsystem, in das unter anderem die Kennziffern zu Flächenumsatz, Bau- und Investmenttätigkeit einfließen.

Abb.: Die Top-5 der deutschen Logistikregionen 2017

Der Markt ist in Bewegung. Metropolregionen mit hoher Strahlkraft entwickeln eine hohe Logistikzentralität, das heißt, dass logistische Funktionen einer Region immer stärker im Zentrum dieser Region gebündelt werden. Aktuell verlieren in Deutschland zentral gelegene Logistikregionen wie Kassel/Göttingen oder Bad Hersfeld an Relevanz, da dortige HUBs, die für den sogenannten Nachtsprung wichtig waren, künftig weniger bedeutsam sein werden. Möglichst nahe am Kunden zu sein und diesen, wenn nötig, sogar am gleichen Tag zu beliefern – das wird in Zukunft der Anspruch an die Logistiker sein.

Tobias Kassner, Bereichsleiter Industrie- und Logistikimmobilien, bulwiengesa AG