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Der Verführung widerstehen

12.01.2017FinanceLTV, Niedrigzinsen, ImmobilienFeatured Article

Trotz Niedrigzinsen den LTV im Blick behalten


von Andreas Segal
Geld ist zurzeit billig wie nie zuvor, – für kapitalintensive Unternehmen wie in der Immobilienwirtschaft eine große Versuchung. Schließlich lernt jeder BWL-Student im ersten Semester, dass sich die Eigenkapitalrentabilität durch Aufnahme von Fremdkapital „hebeln“ lässt, vorausgesetzt, der Fremdkapitalzins ist niedriger als die Rendite des Investments.

Angesichts auf Minimalniveau stagnierender Zinsen ist dies momentan so leicht erfüllbar wie nie zuvor. Dennoch ist äußerste Zurückhaltung geboten. Wer der Versuchung des billigen Geldes zu weit nachgibt, muss später eventuell teuer dafür bezahlen. Es empfiehlt sich daher, die Loan-to-Value-Ratio (LTV) – das Verhältnis zwischen Fremdkapital und dem Marktwert der finanzierten Immobilie beziehungsweise des Immobilienportfolios – genau im Blick zu behalten und nicht alle denkbaren Möglichkeiten der Fremdfinanzierung auszureizen.

Der LTV ist nicht nur eine Kennzahl zum Vergleich von Immobilienunternehmen, sondern auch eine wichtige unternehmerische Steuerungsgröße. Ein LTV unter 50 Prozent – zumindest nicht nennenswert mehr – ist eine wichtige Säule für ein tragfähiges, nachhaltiges Geschäftsmodell. Wer zu hoch fremdfi nanziert, riskiert, dass der Kapitaldienst bei höheren Zinsen irgendwann den Ertrag der Immobilien übersteigt. Dann verliert der verführerische Renditehebel seine Wirkung – oder wirkt sogar im negativen Sinne. Zudem hängt der LTV von zwei Variablen ab: „Loan“ und „Value“. Preisschwankungen sind am Markt normal, und so kann sich der LTV auch allein infolge nachgebender Marktpreise erhöhen. Dann könnten finanzierende Banken zusätzliche Sicherheiten fordern oder ihr Engagement reduzieren.

Für börsennotierte Gesellschaften gilt außerdem: Je höher der LTV, desto höher ist tendenziell der Abschlag auf den NAV, mit dem die Aktie gehandelt wird. Ein niedriger LTV freut deshalb die eigenen Aktionäre und bietet zudem auch einen gewissen Schutz gegen unerwünschte Übernahmen. Eine konservative Finanzierungsstruktur lohnt sich mehrfach. Sie sichert nachhaltiges Wachstum und eröff net zudem die Möglichkeit, möglichst die gesamte Palette der Finanzierungsinstrumente zu nutzen und sich, beispielsweise durch Emission von Wandelschuldverschreibungen, neben Aktionären weitere wichtige Investorengruppen zu erschließen.

 

Andreas SegalAndreas Segal
Stellvertretender CEO und CFO
der BUWOG AG, Wien
www.buwog.com


 


Dieser Beitrag ist Teil der aktuellen Ausgabe des Handelsblatt Journals „Immobilienwirtschaft“, das Sie hier erhalten können: http://veranstaltungen.handelsblatt.com/journal/immobilienwirtschaft-download/