Assetklasse Quartier 2020

Win-Win-Win für Investoren, Projektentwickler und Nutzer? EUROFORUM Konferenz

Erlebnisbericht zu Euroforum-Konferenz: „Assetklasse Quartier - Win-Win-Win für Investoren, Projektentwickler und Nutzer?“


Von: Lennart Thoralf Ahrens, 05.09.2019.

In der durch Euroforum ausgetragenen Konferenz, welche am 4. und 5. September im Hotel „Jumeriah“ in Frankfurt am Main stattfand, wurde intensiv und kontrovers das vermeintlich neue Konzept der Quartiere als Assetklasse diskutiert. Zur Klärung der Kernfrage, wie durch gemischt genutzte Quartiere wachstumsstarke Renditen erzielt und städtische Lebenswelten langfristig sowie umfassend bereichert werden können, stellten Experten verschiedenster Fachbereiche ihre Erfahrungen, Expertise und Erfolgsfaktoren des facettenreichen und hochkomplexen Themenfeldes der Quartiersentwicklung dar. Hierbei verstand sich die Tagung als „Reality-Check“ der häufig sehr verheißungsvoll klingenden Quartierskonzepte. Eröffnet wurde die Tagung mit der Fragestellung, ob Quartiere eine bloße Modeerscheinung oder einen anhaltenden Trend darstellten. Der Vorsitzende Prof. Dr. Thomas Beyerle1 verwies eingangs auf die eindeutige Zunahme der Bedeutung des Quartiers. Anschließend übergab er das Wort an Sven Carstensen2, welcher zentrale quartiersrelevante Zahlen und Fakten darstellte. So habe sich die Bautätigkeit von Quartieren zuordbaren Flächen beispielsweise im Zeitraum von 2017 – 2019 verdoppelt und bewege sich in einer Größenordnung von 1,2 Mio. m². Auch wurden komplexe urbane Herausforderungen und Megatrends aufgezeigt, wie beispielsweise die sich im Wandel befindliche Individual-Mobilität, die hohe, zunehmende Anzahl der Pendler, die steigende urbane Wohnflächennachfrage, aufkommende Smart-City-Konzepte, das Internet der Dinge oder die durch Co-Working im Wandel befindliche Welt der Büroimmobilien. Unter gewissen Voraussetzungen wurde die Quartiersentwicklung als Lösungsmöglichkeit der aktuellen und zukünftigen Herausforderungen und Probleme gesehen. Die Voraussetzungen waren ein Vorgriff auf die später diskutierten Erfolgsfaktoren einer gelungenen Quartiersentwicklung durch die intelligente abgestimmte Integration verschiedener Segmente3 innerhalb eines Quartiers („Multi-Use“ statt „Mono-Use“) in einem Mix. Zudem misslängen Quartiere, wenn sie sich nicht in die tatsächliche Lebenswelt des Ortes bzw. der Stadt integrierten und nicht zu dieser beitrügen („Campus-Konzept“) sowie keinen eigenen Charakter/Markenkern aufwiesen. Als besonders kritisch wurde die Erdgeschossebene dargestellt, da sie das Bindeglied zum öffentlichen Raum, zu der Stadt, in die das Quartier eingebettet ist, bilden kann (Quartiersaußendarstellung), es aber unklar ist, wie diese Ebene konkret genutzt werden sollte (hier wurde auf den Rückgang inhabergeführter Läden und den schwächelnden Einzelhandel verwiesen). Interessanterweise fanden sich diese Punkte in den Praxisvorträgen, die sich den optimalen Nutzungsmix in konkreten Quartieren bezogen, wieder.

Zwar unterschieden sich die Quartiere der Siemensstadt in Berlin4, die HafenCity in Hamburg5 und die Wiener Seestadt6 hinsichtlich vieler situativer Faktoren und der konkreten Zielsetzungen (mehr oder weniger Stadtrendite oder Investoren-Rendite), aber einige der Kernherausforderungen lagen ähnlich (beispielsweise die Nutzung der Erdgeschosse, die Herausforderung in der Koordination der Akteure und der hohe Zeitaufwand, welcher mit der Umsetzung von Quartiers-Projekten einhergeht).

Neben Vorträgen kamen auch Diskussionen nicht zu kurz: So wurde die Frage debattiert, ob und vor allem warum in Quartiere investiert werden solle7 und ob nun der große Mixed-Use-Durchbruch in den Großstädten zu erwarten sei8. Angesprochen wurden hier unter anderem die Risikostreuung, die Mixed-Use-Assets aufweisen und die aktuell dennoch vorliegende überwiegende Zurückhaltung vieler Investoren, in gemischt genutzte und keine reinen Flächen zu investieren. Zwischen den Vorträgen herrschte eine rege Diskussionskultur. So stieß Herr Prof. Dr. Beyerle gegenüber Sven Carstensen die Frage an, ob auch Handwerker teil der Quartiere werden könnten (Nutzungsform). Herr Carstensen sah darin allerdings eher eine politische Forderung, als eine durch den Markt einfach umsetzbare, da Handwerksbetriebe im Gegensatz zu Sozialimmobilien (als Beispiel alternativer Nutzungsformen) nicht subventioniert würden und ohne eine Querfinanzierung voraussichtlich nicht tragfähig seien. Außerdem wurde die Euroforum-Konferenz-App verwendet, um interaktive Abstimmungen zu ermöglichen (beispielsweise die Einschätzung der Anwesenden der derzeitigen Situation des Immobilienmarktes).

Der 4. September wurde mit einer interaktiven Besichtigung des mehrfach preisgekrönten Quartiers „Frankfurt Offenbach“ abgerundet. Die Konferenzteilnehmer wurden durch die OPG Offenbacher Projektentwicklungsgesellschaft mbH durch das werdende Quartier geführt. Das Mixed-Use-Konversionsprojekt ist um den alten Hafen Offenbach angelegt und weist neben Einzelhandel und Büro auch Wohnraum auf. In der Quartiersbesichtigung wurde die Wichtigkeit der Wasserfläche für das Projekt betont sowie die Integration der Öffentlichkeit, sodass die Wasserfläche der Öffentlichkeit zugänglich bleibt. Besonders hervorzuheben sind die Gespräche mit Nutzern vor Ort: So gab es die Möglichkeit eine mehrjährige Mieterin des Offenbacher Quartiers nach Erfahrungswerten und Einschätzungen zu fragen sowie ein Künstler-Trio, welches seinerseits Eindrücke schilderte. So wurde das Bild eines nachbarschaftlichen, innovativen, künstlerischen, den Stadtteil aufwertenden Quartiers, welches auch eine „Grüne Note“ aufweist („Urban Gardening“), mit seinen individuellen Herausforderungen (der Beseitigung der Altlasten im Boden des früheren Ölhafens), gezeichnet. Die Erlebnisse der Besichtigung sowie der vorangegangenen Vor- und Panelbeiträge konnten anschließend in dem Restaurant „Heimathafen“ ausgetauscht und diskutiert werden.

Am 5. September fand eine Reflexionsrunde statt, in der die Konferenzteilnehmer ihre Take-Aways der Offenbacher Besichtigung diskutieren konnten. Anschließend beschrieb Jens Timm9, dass Leben bloßes Wohnen übersteige. So müsse die Lebensrealität der Bewohner in den Mittelpunkt gestellt werden. Zudem solle die Quartiersentwicklung in die Stadtentwicklung integriert sein.

Darauffolgend wurde in einem Panel10 die zeitliche Dimension innovativer Wohnkonzepte diskutiert. Einerseits wurde der Trend zunehmender Studentenzahlen hervorgehoben, welche die größte Zielgruppe beispielsweise von Co-Living seien, andererseits wurde durch Matti Schenk angeführt, dass gerade dieses Klientel in Studentenstädten aufgrund des hohen Preisniveaus keine klassischen Wohnangebote nachfragt und wie sich ein Abkühlen des Wohnpreises auf Anbieter von Mikro-Living und Co-Living auswirken würde. Auf die Konzeption des Wohnens in Quartieren folgte der Erfolgsfaktor des sog. Interessensausgleichs, welcher anschaulich durch Andreas Fuchs11 am Beispiel der Bremer Überseeinsel geschildert wurde. Das aktive Management der Interessen der beteiligten Stakeholder beinhalte eine große Komplexität. Zu diesen wurde auch die Öffentlichkeit gezählt, die in einem partizipativen Prozess in die Entwicklung integriert werden müsse. Im Sinne einer ganzheitlichen Herangehensweise war auch der Vortrag durch Alexander Schmitz12 und Nikolas Jorzick13, so wurde dafür plädiert, Quartiere in die örtliche Lebensrealität, die örtliche Lebenswelt zu integrieren und mit bestehenden Angeboten abzustimmen. Auch sei die Schaffung von Mehrwerten vor dem Hintergrund der Identitätsbildung wichtig. Schließlich wurde ein neuer Quartiermanager-Typus vorgestellt, welcher Querschnittsfunktionen aufweisen soll, um ein besseres Verständnis der tatsächlichen Lebenswelt der Quartiere zu erlangen und somit bessere Entscheidungen treffen zu können.

Der kontroverseste Konferenzbeitrag bestand in der Frage, für wen Quartiere errichtet werden. Im Vorfeld plädierte Mario Husten14 für einen alternativen Blickwinkel auf Quartiere, nicht als Renditeobjekte, sondern als schützenswerten Teil gelebter Urbanität (auch hier eignet sich die Betrachtung des Quartiers als Lebenswelt). Mario Husten betonte die Bedeutung von kulturellen, gastronomischen und Event-Angeboten für das städtische Leben. Im direkten Anschluss fand eine Diskussion statt15, in der Frau Prof. Dr. Heeg auf die Schwierigkeit der genauen Definition des Quartiersbegriffes hinwies und mahnte, durch Quartiere keine „klinischen Orte“ zu erzeugen, welche losgelöst von ihrem Umfeld entstünden und in der Folge nicht angenommen würden und unbelebt blieben. So sei Querfinanzierung von Nutzergruppen, welche weniger Renditeträchtig sind (z.B. Künstler), ein integraler Bestandteil lebendiger Quartiere. Herr Prof. Dr. Heyer ergänzte, dass zudem die Möglichkeit besteht, Teile der Quartierserträge direkt im Quartier zu reinvestieren. Herr Husten wies darauf hin, dass die Stadtentwicklung (damit auch die Quartiersentwicklung) nicht die Spaltung der Gesellschaft vorantreiben sollte. Diese durchaus kritischen Ansätze gaben neue Denkanstöße und erfrischten den Ablauf der Konferenz merklich.

Insgesamt fand ich, dass es eine gelungene und lebendige Konferenz war, die die Fülle an Facetten und Fallstricken in der Quartiersentwicklung in einer interaktiven Art schlaglichtartig unter der Berücksichtigung zentraler Trends beleuchtete. Es wurde deutlich, dass es keine einheitliche, schablonenartige Blaupause für erfolgreiche Quartiersentwicklung gibt, zudem wurde die Komplexität des gesamten Prozesses deutlich. Außerdem scheint das Quartier als Assetklasse bisweilen weniger verbreitet zu sein, aber gleichzeitig viel Potenzial zu enthalten.

1 Head of Group Research, Managing Director, Catella Property Valuation GmbH
2 Geschäftsführer, bulwiengesa appraisal
3 Wohnen, Büroimmobilien, Einzelhandelsimmobilien, Hotelimmobilien, Gastronomie und Freizeitangebote; ergänzend könnten Mikro-Apartments oder Seniorenwohnungen einen zusätzlichen Ertragshebel darstellen.
4 Benjamin Melcher
5 Prof. Jürgen Bruns-Berentelg, Vorsitzender der Geschäftsführung, HafenCity Hamburg GmbH
6 Heinrich Kugler, Vorstand Wien 3420, Aspern Development AG
7 Panel: Sven Carstensen; Bernd Bechheim, Head of Real Estate Portfolio-Management, Continental Europe, Aberdeen Standard Investments Deutschland AG
8 Panel: Prof. Jürgen Bruns-Berentelg, Benjamin Melcher, Michael Ehret, Geschäftsführender Gesellschafter ehret+klein GmbH
9 Senior Director Head of Project Development Services, CBRE GmbH
10 Panel: Dirk Steinbach, Director Portfoliosteuerung, Deutsche Wohnen SE; Matti Schenk, Senior Consultant Research, Savills Immobilien Beratungs-GmbH; Frank Uffen, Director of Partnership, The Student Hotel
11 Geschäftsführer Projekte und Entwicklung, Robert C. Spies KG
12 Geschäftsführung, Interboden Innovative Lebenswelten GmbH
13 Geschäftsführender Gesellschafter, Hamburg Team Investment Management GmbH
14 Vorstand, Holzmarkt 25 eG
15 Panel: Jörg Werner, Geschäftsführer der GEG Development GmbH; Prof. Dr. Rolf Heyer, Geschäftsführer WirtschaftsEntwicklungsGesellschaft Bochum mbH, Bochum Perspektive 2022 GmbH; Prof. Dr. Susanne Heeg, Geographische Stadtforschung, Institut für Humangeographie, Goethe-Universität Frankfurt a.M.; Mario Husten