Stellungnahme zum Coronavirus

Assetklasse Quartier 2020

Win-Win-Win für Investoren, Projektentwickler und Nutzer? EUROFORUM Konferenz7. und 8. September 2020, Berlin

Mit Quartieren gegen die Produktknappheit?

Gastbeitrag von Jan Linsin, Head of Research Germany, CBRE

Der deutsche Immobilienmarkt blickt auf ein erfolgreiches Jahr 2019 zurück. Dank des Niedrigzinsumfelds waren Immobilien weiterhin bei Investoren hoch im Kurs. Die Transaktionsvolumina erreichten neue Rekordhöhen: 68,3 Milliarden Euro für Gewerbeimmobilien und beinahe 16,3 Milliarden Euro für Wohnimmobilien verzeichnete der deutsche Investmentmarkt 2019. Und die Nachfrage bleibt auch 2020 hoch. Doch wo die Sonne scheint, ist auch Schatten: Ähnlich wie 2019 trifft viel Kapital auf wenige Investitionsmöglichkeiten. Denn der 2019er-Rekord war mehr denn je von steigenden Preisen getrieben.

Viel Kapital trifft auf zu wenig Möglichkeiten

Die scheinbare Lösung klingt so einfach: neues Angebot schaffen. Die Nachfrage vonseiten der Mieter ist gegeben, schließlich herrscht in Metropolen wie Berlin, Hamburg und München nicht nur im Wohn-, sondern auch im Bürosegment Vollvermietung. Doch de facto kommt die Branche mit dem Bauen gar nicht nach. Die Bautätigkeiten sind in den deutschen Metropolregionen zwar zuletzt teilweise deutlich angestiegen. Doch die rund 6,5 Millionen Quadratmeter Büroflächen, die bis 2024 in den deutschen Top-5-Städten entstehen, sind bereits jetzt zur Hälfte vermietet.

Innerstädtische Nachverdichtungen und Konversionen sind vor diesem Hintergrund ein marktgängiges und darüber hinaus ein städtebaulich sinnvolles Produkt zur Ergänzung des Neubaus auf der grünen Wiese. Einerseits entstehen neue Wohn- und Gewerbeflächen innerhalb einer bereits bestehenden Infrastruktur. Andererseits sorgen beispielsweise die strukturellen Veränderungen im Einzelhandel oder im produzierenden Gewerbe dafür, dass nicht mehr benötigte Gewerbeimmobilien sich in moderne Wohn- und Arbeitsstandorte verwandeln können.

Um dabei alle Potenziale auszuschöpfen, ist ein Umdenken bei Entwicklern und Investoren nötig. In Zeiten des New Work und der immer engeren Verzahnung zwischen Wohnen und Arbeiten befinden sich Premium-Büroflächen nicht mehr ausschließlich in einem gläsernen Wolkenkratzer mitten im „Central Business District“. Mittlerweile ist es möglich, dass beispielsweise ein altes Fabrikgebäude zu einer gemischt-genutzten Immobilie inklusive moderner Loftbüros, Gewerbeflächen, Coworking- oder Coliving-Flächen entwickelt wird, welche anstelle von Glasarchitektur einen organisch gewachsenen Industriecharme bietet – und die trotz hochwertiger Ausstattung zu günstigeren Konditionen vermietet werden kann.

Quartier in der Metropole oder raus aufs Land?

Die Ausweichbewegung in die kleineren deutschen Städte stellt für zahlreiche Investoren nach wie vor eine Alternative zur Produktknappheit in den Ballungszentren dar. Inzwischen leiden selbst die etablierten B-Städte unter einer spürbaren Renditekompression, sodass die Buchstaben C und D vermehrt in den Fokus rücken. Ob ein solches Investment ökonomisch nachhaltig ist, hängt stark vom jeweiligen Fall ab. Zwei Faktoren sollten bei jeder Investitionsentscheidung beachtet werden: Erstens sorgt die Reurbanisierung dafür, dass vor allem die Metropolen und etablierte Großstädte kontinuierlich wachsen – zulasten der mittelgroßen und noch mehr der kleineren Städte, die zudem zweitens wirtschaftlich oft von einer bestimmten Branche dominiert werden. In der Summe ergeben sich so Risiken für die langfristige Vermietbarkeit der Flächen.

Quartiere sind gefragt

In den Top-Städten wiederum müssen mehr und mehr Menschen auf immer engerem Raum miteinander auskommen. Ein intelligentes Immobilienkonzept, das auf Mischnutzung und urbane Begegnungsräume sowie die Maxime „Space as a Service“ setzt, kann die Lebensqualität im jeweiligen Stadtviertel erhöhen. Zwar ist der Mischnutzungs- und Quartiersgedanke inzwischen in der Fachöffentlichkeit angekommen, sodass Quartiere sich zunehmend zur eigenständigen Assetklasse entwickeln. Jetzt muss er aber konsequent umgesetzt werden. Selbst wenn dies bedeutet, dass auf einen Teil der möglichen Mietfläche zugunsten eines Grünbereichs, eines öffentlichen Museums oder einer Aussichtsplattform verzichtet wird. Diese ergänzenden Nutzungsarten tragen zur Akzeptanz sowie Attraktivität des Quartiers bei, bringen die notwendige Frequenz und Durchmischung und sichern die Nachhaltigkeit des Standorts.

All diese Faktoren zeigen: Projektentwickler und Investoren sollten den Mut beweisen, ökologisch und ökonomisch nachhaltige Quartiere in aufstrebenden Stadtvierteln zu schaffen. Doch auch alle anderen Vertreter der (erweiterten) Immobilienbranche sind gefragt. Es ist wichtig, dass wir uns gemeinsam Gedanken über die erwähnten Aspekte der Mischnutzung, Urbanität und Konnektivität Gedanken machen. Vor allem sollten Investoren mehr Weitblick beweisen und die Entwicklung oder die Revitalisierung von modernen, gemischt genutzten und resilienten Immobilien aktiv vorantreiben.