„Das Verhältnis von Wohnfläche zu Zimmeranzahl wird sich weiter reduzieren“ – Interview mit Christoph Kleiner, HAMBURG TEAM Investment Management GmbH


Christoph Kleiner,

Das geringe Platzangebot in Großstädten führt seit einiger Zeit zum Umdenken in Fragen der Entwicklung von neuen Baugebieten. Dazu kommen aber auch die teils negativen Erfahrungen, die im letzten Jahrhundert gemacht wurden. Eine interessante neue Variante ist die Quartiersentwicklung, die eine gezielte Diversifizierung auf kleinem Raum zulässt. Damit ist auch mehr als nur die Schaffung von Wohnraum verbunden, vielmehr handelt es sich um ein langfristiges Investment, wie es auch Christoph Kleiner, Geschäftsführer der HAMBURG TEAM Investment Management GmbH, im Interview erläutert.

Sind Quartiersentwicklungen für Investoren interessant? Und wenn ja, warum?

Die Diversifikation durch die aufeinander abgestimmten aber verschiedenen Nutzungsbausteine in einer Quartiersentwicklung ist eine große Chance für ein nachhaltiges Investment. Der konzeptionelle und damit qualitative Mehrwert kann ab einer gewissen Größe eine positive Wertentwicklung auch in einem strukturschwächeren Umfeld schaffen; d.h. das Quartier schafft seine eigene Lagequalität. Dies kann durch ein eigenes Quartiersmanagement weiter ausgebaut werden und führt zu einer stabilen Wertentwicklung für die Investoren.

Können Quartiersentwicklungen in der Frage des sozialen Wohnungsbaus eine Lösung bieten?

Eine Quartiersentwicklung zeigt bei einem guten Konzept im Kleinen das, was im Großen von der Stadtplanung angestrebt wird: eine Durchmischung der Funktionen im städtischen Raum. Gewerbe und Wohnen, Einzelhandel und Betreuungs- / Freizeiteinrichtungen die zusammenwirken und eine nachhaltige Standortqualität erzeugen. Die Integration des mietpreisgebundenen Wohnraums ist hierbei einer der Bestandteile, der sich aufgrund der Vielfältigkeit der Konzeptbausteine in einer Quartiersentwicklung konzeptionell gut einfügen lässt und kalkulatorisch durch die Mischnutzung besser mitgetragen werden kann.

Zeigt der Hamburger Immobilienmarkt Anzeichen einer entstehenden Immobilienblase?

Eine Fortsetzung der bestehenden Kaufpreisdynamik wird es aus unserer Sicht nicht geben können. Im Gegenteil; bei vielen zurzeit geforderten und auch realisierten Grundstückskaufpreisen kann eine anschließende Projektentwicklung nur im Hochpreissegment wirtschaftlichen Erfolg haben, was in einigen Fällen nicht immer mit der jeweiligen Lage korrespondiert. Hier kommt es z.Zt. zu einer Überhitzung, die auch zu einem weiteren auseinanderdriften von Miet- und Kaufpreisen führen wird.

Wie werden wir in zehn Jahren wohnen?

Im Falle des Neubaus in energetisch hocheffizienten Gebäuden, die immer öfter mit vorgefertigten Elementen errichtet werden, zudem mit deutlich kompakteren aber – im besten Fall – gut durchdachten Grundrissen. D.h. das Verhältnis von Wohnfläche zu Zimmeranzahl wird sich weiter reduzieren. Die höhere Effizienz der Grundrisse für den Nutzer kompensiert teilweise die steigenden Mietpreise pro m², erfordert aber auch ein Umdenken durch die Bewohner. Gemeinschaftlich nutzbare Flächen werden aus diesem Grund zunehmend einen höheren Stellenwert bekommen. Die städtebaulichen Dichten werden weiter zunehmen und in den urbanen Zentren der Städte auch durch höhere Gebäude sichtbar werden.


Christoph Kleiner,Christoph Kleiner ist Geschäftsführer der HAMBURG TEAM Investment Management GmbH. Bei der 22. IIR Immobilienstandort-Konferenz Hamburg 2017 ist er Teil der Diskussionsrunde zum Thema „Welche Anforderungen haben die Wohnungen der Zukunft? Vernetzt, mobil oder ökologisch?“.