Interview mit Dr. Thomas Steinmüller von CapTen AG


Noch vor wenigen Jahren schienen mehrgeschossige Logistik-Immobilien in Deutschland undenkbar. Heute ist es ein großer Trend. Wie erklären Sie sich diese Trendwende?

Der Trend ergibt sich aus der Notwendigkeit, Waren möglichst nahe am Kunden lagern zu können, um eine Belieferung im Sinne des instant delivery realisieren zu können. Hierdurch werden innerstädtische und stadtnahe Standorte benötigt, deren Grundstückskosten weit oberhalb der „grünen Wiese“ liegen.

Können Sie uns einen Einblick geben, wie eine mehrgeschossige Logistik-Immobilie aussieht? Ist sie vergleichbar mit einer „herkömmlichen“ Halle oder gibt es Besonderheiten zum Beispiel bei der Höhe?

Wir unterscheiden bei mehrgeschossigen Objekten zwischen solchen, die eine ebenerdige Andienung aufweisen und solchen, die auch eine mehrgeschossige Andienung ermöglichen. Bei ersteren kommen Lastenaufzüge zur Etagenüberwindung zum Einsatz, bei Letzteren müssen die Andienungen mit Zufahrtrampen dargestellt werden. Die darstellbaren Höhen ergeben sich einerseits aus der genehmigungsfähigen Geschossflächenzahl und andererseits den natürlich im Vergleich zu einer Standardhalle deutlich höheren Kosten.

Können Sie schon von Erfahrungswerten bei den Kosten im Bau und Betrieb berichten?

Die Erstellungskosten sind höher und hieraus resultieren auch höhere Mietkosten. Diese werden auch durch das Umfeld und die dort bezahlten Mieten für Büro und Retail bestimmt. Die Mieten werden weit jenseits der derzeit geläufigen Logistikmieten liegen.

Haben sich im Ausland mehrgeschossige Logistik-Immobilien bereits durchgesetzt? Kann Deutschland von Erfahrungen, die dort gemacht wurden, profitieren?

In Asien und in der Schweiz gibt es mehrstöckige Logistikimmobilien schon länger, weil eben dort die Grundstückskosten hoch liegen und oft keine „grünen Wiesen“ vorhanden sind. Der Trend zum instant delivery verstärkt diese Entwicklung, war aber ursächlich nicht der Auslöser: insofern machen jetzt alle damit neue Erfahrungen.

Denken Sie, dass mehrgeschossige Logistik-Immobilien das Problem der Flächenknappheit und auch der innerstädtischen Logistik in Deutschland langfristig lösen?

Ja, wir sind davon überzeugt, dass mehrgeschossige Logistik-Immobilien Einzug in unsere Städte erhalten werden, wenn die regulatorischen Rahmenbedingungen geschaffen wurden. Die innerstädtische Logistik – derzeit noch durch Paketlieferungen dominiert – wird sich in der nächsten Zeit dramatisch verändern und auch zunehmend die Lagerkapazitäten von Einzelhandelsgeschäften integrieren. Hierdurch wird die Flächenknappheit reduziert. Im Übrigen gab es früher in Städten immer Lagerhäuser, u.a. in Hamburg, Berlin und Bremen.