TRANSAKTIONSMARKT: Neue Investorenpräferenzen bestimmen das Bild


TRANSAKTIONSMARKT: Neue Investorenpräferenzen bestimmen das Bild

Advertorial

von Bernd Haggenmüller

In ersten EU-Ländern sind Corona-Restriktionen aufgrund des Erreichens einer Herdenimmunität gefallen und auch in Deutschland mehren sich die Stimmen, die Hoffnung auf eine Rückkehr zur Normalität machen. Ein guter Moment, um Zwischenbilanz zur Verfassung der deutschen Immobilienmärkte zu ziehen.

Die Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien ist bei institutionellen Investoren weiterhin groß. Im ersten Halbjahr 2021 bevorzugten Investoren dabei risikoärmere Strategien: 70% der Investitionen entfielen auf die Risikoklassen Core und Core+. Vor Ausbruch der Pandemie lag dieser Wert laut CBRE 19 Prozentpunkte niedriger. Es ist nach wie vor deutlich mehr zu investierendes Kapital im Markt vorhanden als Investitionsmöglichkeiten.

Markteinbruch durch Pandemie deutlich geringer als bei Finanzkrise
Insgesamt lag das gewerbliche Transaktionsvolumen in Deutschland im H1 2021 bei EUR 23,5 Mrd. Für das Gesamtjahr wird ein Volumen von ca. EUR 50 Mrd. erwartet. Damit würde der 10jährige Durchschnitt überschritten, die Rekordwerte von über EUR 60 Mrd. und in der Spitze knapp EUR 70 Mrd. (2019) jedoch verfehlt. Im Vergleich zur Finanzkrise fällt der Transaktionseinbruch wesentlich geringer aus. So fiel der Umsatz auf den deutschen Gewerbeimmobilienmärkten zwischen 2007 und 2009 um 78 Prozent auf nur noch EUR 12,5 Mrd.

Dennoch haben sich im Zuge der Corona-Krise Investorenpräferenzen verschoben. Neben der Neigung zu risikoärmeren Investments haben vor allem Wohnund Logistikimmobilien an Attraktivität gewonnen. Zwar konnte die Assetklasse Büro mit Transaktionen von EUR 10,8 Mrd. ihren historischen Spitzenplatz im Q2 2021 vor Wohngebäuden (EUR 9,7 Mrd.) zurückgewinnen, doch noch im ersten Quartal hatten Wohninvestments die Nase vorn. Die Assetklasse Logistik festigt ihren dritten Platz mit EUR 4,4 Mrd. vor dem langjährig drittplatzierten Segment Einzelhandel (EUR 3,5 Mrd.). Dahinter folgen Entwicklungsgrundstücke (EUR 1,7 Mrd.), Gesundheitsimmobilien (EUR 1,4 Mrd.) und mit Hotelimmobilien (EUR 1 Mrd.) ein deutlicher Verlierer der Krise.

Logistikimmobilien sind in der Krise gefragt
Wohnimmobilien werden auch weiterhin eine bevorzugte Anlageklasse bleiben. Inwiefern hier der Trend zu einer stärkeren Regulierung durch den Gesetzgeber und die allgemeine demographische Entwicklung dämpfend wirken werden, bleibt abzuwarten.

Als der Krisengewinner schlechthin streben Logistikimmobilien zu neuen Höhen, was Transaktionsvolumina und Preise anbelangt – trotz Anfangsrenditen von rund 3%. Dieser Trend sollte auch über die nächsten Jahre anhalten.

Der langjährige Spitzenreiter Büroimmobilien spürt noch eine gewisse Skepsis der Investoren, die im Zuge der Pandemie und flexiblerer Arbeitsplatzgestaltung aufgekommen ist. Hier gibt es Gewinner, wie Immobilien in guten bis sehr guten Lagen mit hoher Gebäudequalität, und Verlierer, wie veraltete Immobilien in weniger gut angebundenen Lagen. Gerade in diesem Segment ist ein deutlicher Transformationsdruck zu spüren. Veränderte Mietererfordernisse im Zuge der Gestaltung neuer Arbeitswelten und die massiv gestiegene Bedeutung von ESG-Kriterien lassen eine Fokussierung auf die Objekte erwarten, die diesen  Anforderungen gerecht werden. Eine weitere Investitionsdynamik in der Assetklasse Büro wird von Immobilieneigentümern angeführt werden, die die Fähigkeit besitzen, diesen Transformationsprozess zu gestalten.

Neben der Neigung zu risikoärmeren Investments haben vor allem Wohn- und Logistikimmobilien an Attraktivität gewonnen.

 

Bernd Haggenmüller, Senior Managing Director Real Estate, ARDIAN

www.ardian.com

Dieser Artikel ist im aktuellen Handelsblatt Journal „Immobilienwirtschaft“ erschienen.

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