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Der Immobilienmarkt im Wandel - Wohnungsmarkt 2015

21.01.2015Finance, ImmobilienImmobilienstandort, Hamburg, Bestellerprinzip

Hamburg und die Perspektiven auf dem Immobilienmarkt

Expertenbeitrag Engel & Völkers, 21. Januar 2015  Dieses Jahr startet das Milliarden Projekt: Der Bau einer festen Querung des Fehmarnbelts zwischen Dänemark und Deutschland. Die 17,6 Kilometer lange Querung und der Ausbau der Schienen- und Straßenhinterlandbindungen in Deutschland und Dänemark sollen langfristig die Wirtschaft ankurbeln und die Handelsbeziehungen vereinfachen und verbessern.

Der Immobilienmarkt im Wandel - Wohnungsmarkt 2015

Wachstumsperspektiven geben sich daraus vor allem für den gesamten norddeutschen Raum, insbesondere für Hamburg. Gerade auch deswegen sind und waren laut Aussagen der Hamburgischen Gesellschaft für Wirtschaftsförderung mbH die Entwicklungsperspektiven für die Immobilienwirtschaft in Hamburg hervorragend. Laut Prognosen des HWWI liegt die Wachstumsrate bis 2025 bei 20-38%, im Handel, Beherbergungs- und Gaststättengewerbe bei etwa 24-36%. Das macht Hamburg vor allem für Unternehmensgründer interessant. In allen Szenarien des HWWI soll es deshalb bis 2025 zu einer deutlichen Ausweitung der Gewerbeflächennachfrage kommen.

Da in Hamburg wegen der großen Nachfrage oft bereits die Preisobergrenze für Top-Immobilien erreicht wurde, weitet sich die Nachfrage nach Immobilien auch immer weiter in das Hamburger Umland aus. Vor allem Gemeinden mit guter Verkehrsanbindung profitieren von diesen Entwicklungen.

Wandlungen auf dem Immobilienmarkt: Änderungen im Immobilienrecht

Neben speziell auf Hamburg bezogene Wandelungen im Immobilienmarkt, bringt 2015 auch so einige allgemeine Änderung bezüglich des Immobilienmarkts mit sich. Nicht nur werden die Grunderwerbssteuer im Saarland und in Nordrhein-Westfalen um ein bzw. 1,5 % auf 6,5 % erhöht und eine Mietpreisbremse eingeführt, es gibt auch bedeutende Änderungen was die Maklerprovisionen anbelangt.

Bestellerprinzip – Provisionsregelung für Immobilienmakler

Bisher erlaubte die Rechtslage eine Umlagerung der Maklerkosten von dem Vermieter auf den Mieter. In der Regel war es Vermietern also gestattet, die Kosten des von ihnen beauftragten Maklers auf den neuen Mieter abzuwälzen, ohne dabei einen Anteil der Maklerprovision zu übernehmen. Die Einführung des Bestellerprinzips ändert diese Regelung von Grund auf.

Im Zuge des Mietrechtsnovellierungsgesetzes, welches am 1. Oktober 2014 vom Bundeskabinett beschlossen wurde, regelt von nun an das Bestellerprinzip Provisionsgeschäfte. Diese Regelung sieht vor, dass Maklerprovisionen vollständig vom Auftraggeber übernommen werden. Dabei beruft sich die Regelung auf das marktwirtschaftliche Prinzip: „Wer bestellt, der bezahlt“.

Probleme bei der Umsetzung des Bestellerprinzips

Die Bekanntgabe der Neuregelung sorgte für große Kritik von Immobilienmaklern und Berufsverbänden. So vertritt der Bundesverband für Immobilienwirtschaft die Position, dass Vermieter mit Wohnungsinseraten lediglich Werbung betreiben, und Wohnungssuchende de facto Auftraggeber der Makler sind, wenn sie diese beauftragen, ihre Anfrage an den Vermieter weiter zu geben. Dabei bezieht sich der Verband auf einen auf dem alten Maklerrecht beruhenden Rechtsprechung, der besagt, dass Wohnungsinserate eine Werbung invitatio ad offerndum darstellen.

Auch gibt es sowohl von Seiten der Makler, als auch von Seiten des Bundesgerichtshofs Bedenken, dass Vermieter wegen der Einführung des Bestellerprinzips auf Makler verzichten könnten. Als mögliche Konsequenz daraus, müssten nun aber wiederum Mietsuchende einen Makler beauftragen, um ein passendes Objekt zu finden. In einem solchen Falle lägen die Kosten nun wiederum weiterhin beim Mieter. Wohnungssuchende blieben also weiterhin im Nachteil. Die Neuregelung würde in vielen Fällen sogar zu einer deutlichen Mehrbelastung führen.

Kritik am Gesetzesentwurf

Laut einer Umfrage von Immobilienscout24 sind überraschenderweise lediglich ungefähr die Hälfte aller Vermieter, 52%, kategorisch gegen das Bestellerprinzip, auch die Maklerbranche spricht sich grundsätzlich für eine Gesetzesänderung aus, doch die Parameter des jetzigen Entwurfs werden von einem Großteil als nicht praxistauglich empfunden. So äußerte der Branchenverband IVD verfassungsrechtliche Bedenken, auch Abgeordnete der Bundesregierung selbst fordern eine Nachbesserung des Gesetzesentwurfs.

Konkrete Kritikpunkte am Bestellerprinzip sind u.a. der Eingriff in die Vertragsfreiheit, eine Erschwerung der Beauftragung von Maklern durch die Mieter, eine zusätzliche Belastung der Immobilieninvestoren und eine daraus resultierende Bremsung des Mietwohnungsbaus. Auch wird dem Parlament vorgeworfen, dass das Bestellerprinzip auf unbelegten Entlastungszahlen basiert und keine konkreten Erleichterungen bezüglich der knappen Wohnraumsituation bewirken wird.

Bestellerprinzip wird frühestens ab dem 1. April 2015 gelten

Am 19. November 2014 veröffentlichte die Bundesregierung ihre Gegenäußerung zum Beschluss des Bundesrates zum Wohnungsvermittelungsgesetz. Seitdem steht das Bestellerprinzip wieder im Parlament in der Beratung.

Das parlamentarische Verfahren über das Wohnungsvermittelungsgesetz wird voraussichtlich nicht vor Februar abgeschlossen sein, was bedeutet, dass Bestellerprinzip, und auch die Mietpreisbremse, erst zum 1. April 2015 in Kraft treten werden können. Verzögert sich das Verfahren, wird auch der Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bestellerprinzips verschoben.

Autor: Alexander Lampert, Geschäftsführer, Engel & Völkers Commercial Hamburg / Düsseldorf. Treffen Sie Herrn Lampert am ersten Tag der jahrestagung Immobilienstandort Hamburg

Kontakt. Janina Schabelon, Senior Konferenz Managerin, EUROFORUM | XING