Handlungsbedarf wegen neuer Deklarationspflichten bei der Grundsteuer


Handlungsbedarf wegen neuer Deklarationspflichten bei der Grundsteuer

Grundbesitz unterliegt in Deutschland grundsätzlich der Grundsteuer. Hierzu gehören Grund und Boden sowie Gebäude. Von der Grundsteuer befreit kann jedoch unter anderem Grundbesitz sein, der von juristischen Personen des öffentlichen Rechts oder steuerbegünstigten Körperschaften im Sinne der §§ 51 ff AO für gemeinnützige Zwecke genutzt wird (§ 3 Abs. 1 Nr. 3 GrStG).

Umfang der Grundsteuerbefreiungen

Die Grundsteuerbefreiung nach § 3 Abs. 1 Nr. 3 GrStG setzt voraus, dass der konkrete Grundbesitz

  • von einer juristischen Person des öffentlichen Rechts oder einer steuerbegünstigten Körperschaft im Sinne der §§ 51 ff AO
  • für gemeinnützige oder mildtätige Zwecke benutzt wird und
  • der Grundbesitz ausschließlich demjenigen, der ihn für die begünstigten Zwecke benutzt, oder einem anderen begünstigten Rechtsträger im Sinne des § 3 Abs. 1 GrStG zuzurechnen ist.

Nutzer und Eigentümer des jeweiligen Grundbesitzes müssen demgemäß begünstigte Träger sein. Zudem muss die konkrete Nutzung für steuerbegünstigte Zwecke im Sinne der §§ 52 und 53 AO erfolgen. Dies ist bei der Nutzung im Zweckbetrieb oder im ideellen Bereich der Fall. Dies gilt auch für Räume, die z.B. für die notwendige Verwaltung begünstigter Tätigkeiten genutzt werden (z.B. Krankenhaus-/ Altenheimverwaltung). Auch gebührenfrei nutzbare Besucher- und Personalparkplätze von steuerbegünstigten Einrichtungen sowie Selbstversorgungseinrichtungen im Sinne des § 68 Nr. 2 Buchstabe b) AO können als untergeordnete Hilfstätigkeit noch dem begünstigten Bereich zuzuordnen sein.

Nicht von der Grundsteuer befreit nach dieser Norm ist hingegen Grundbesitz, der für andere als gemeinnützige oder mildtätige Zwecke benutzt wird. So sind z.B. kostenpflichtige Besucher- und Personalparkplätze regelmäßig steuerpflichtige Tätigkeiten und damit der Grundsteuer zu unterwerfen. Auch an Dritte vermietete Räumlichkeiten sind grundsteuerpflichtig, wenn der Dritte nicht ausnahmsweise begünstigter Träger nach vorstehenden Regelungen ist und die Räumlichkeiten auch tatsächlich für steuerbegünstigte Zwecke nutzt.

Rückausnahme: Grundsteuerpflicht für Wohnungen und Wohnräume

Nicht von der Grundsteuer befreit sind zudem in aller Regel Wohnungen und Wohnraum. Wohnungen sind generell nicht von der Grundsteuerbefreiung umfasst (§ 5 Abs. 2 GrStG). Wohnungen sind Räumlichkeiten, die zum Wohnen auf Dauer geeignet sind. Der Begriff der Wohnung umfasst in der Regel

  • abgeschlossene Räumlichkeiten,
  • die mehr als 20 Quadratmeter groß sind und
  • zur Führung eines Haushalts geeignet sind und zu diesem Zweck mit jeweils Kochgelegenheit, Wasserversorgung und Toilette versehen sind.
  • für Alten- bzw. Altenwohnheime gelten ausdrücklich geringere Anforderungen laut BFH.[1]

Dies betrifft z.B. Personalwohnungen und anderen, an Dritte vermieteten Wohnraum.

Anderer zu Wohnzwecken benutzter Grundbesitz, der keine Wohnung im o.g. Sinne darstellt, kann ausnahmsweise grundsteuerbefreit sein. So greift die Steuerbefreiung z.B. für sonstige Wohnräume, wenn der steuerbegünstigte Zweck im Sinne des § 3 Abs. 1 Nr. 3 GrStG nur durch deren Überlassung erreicht werden kann. Hierunter fallen laut Finanzverwaltung zum Beispiel Patientenzimmern im Krankenhaus (§ 5 Abs. 1 Nr. 3 GrStG).[2] Weiter greift die Grundsteuerbefreiung für Räume, in denen sich Personen für die Erfüllung der steuerbegünstigten Zwecke ständig bereithalten müssen (Bereitschaftsräume) und die keine Wohnungen sind (§ 5 Abs. 1 Nr. 4 GrStG).

Abgrenzung zwischen steuerpflichtigem und steuerfreiem Grundbesitz

Wird Grundbesitz teilweise für steuerbegünstigte und teilweise für andere Zwecke verwendet, so ist danach zu differenzieren, ob die Teile voneinander abgrenzbar sind (§ 8 GrStG). Kann der für steuerbegünstigte Zwecke benutzte Grundstücksteil eindeutig abgegrenzt werden, ist nur dieser von der Grundsteuer befreit. In diesen Fällen stellt sich die Frage, wie eine Aufteilung der Flächen/Räumlichkeiten für Zwecke der Bemessung der Grundsteuer erfolgen kann. Weder dem Grundsteuergesetz noch der Grundsteuerrichtlinie ist zu entnehmen, nach welchem Maßstab eine solche Aufteilung stattzufinden hat. Letztere verweist lediglich darauf, dass die Aufteilung bereits bei der Einheitsbewertung vorzunehmen ist. In der Regel dürfte insoweit eine flächenmäßige Aufteilung zu vertretbaren Ergebnissen führen; im Einzelfall können aber auch andere Methoden zur Flächenaufteilung in Betracht kommen.

Ist eine räumliche Abgrenzung für die verschiedenen Zwecke nicht möglich, so ist das Grundstück oder der Teil des Grundstücks nur von der Grundsteuer befreit, wenn die steuerbegünstigten Zwecke überwiegen. Soweit überwiegend einem Zweckbetrieb dienende Räumlichkeiten darüber hinaus in untergeordneten Umfang auch im Rahmen steuerpflichtiger wirtschaftlicher Geschäftsbetriebe genutzt werden, steht dies einer Grundsteuerbefreiung somit nicht entgegen. Typisches Beispiele hierfür ist die Überlassung von Telefonen und Fernsehern an Patienten eines Krankenhauses gegen Entgelt. Werden einzelne Räumlichkeiten hingegen überwiegend im Bereich der Vermögensverwaltung oder eines steuerpflichtigen wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs genutzt, scheidet insoweit eine Grundsteuerbefreiung aus.

Wenn gemeinnützige Träger auch steuerpflichtige wirtschaftliche Geschäftsbetriebe und vermögensverwaltende Tätigkeiten auf denselben Grundstücken wie die gemeinnützigen Tätigkeiten unterhalten, ist eine genaue Prüfung der Nutzung aller einzelnen abgrenzbaren Flächen und Räume nach der jeweiligen Nutzung und ggf. dem jeweiligen Nutzungsanteil erforderlich.

Neue Deklarationspflichten aufgrund des sog. Grundsteuer-Reformgesetzes

Das BVerfG hat die bisherige Einheitsbewertung des Grundbesitzes als Bemessungsgrundlage der Grundsteuer jedenfalls seit dem 1. Januar 2002 für verfassungswidrig erklärt.[3] Gemäß dem daraufhin im Jahr 2019 verkündeten Grundsteuer-Reformgesetz werden die bisherigen Einheitswerte durch neue Grundsteuerwerte, als Basis für die Grundsteuerberechnung, ersetzt.

In diesem Zusammenhang kommen auf alle Eigentümer Erklärungspflichten für den steuerpflichtigen Grundbesitz zu. Das Grundsteuer-Reformgesetz sieht vor, dass die Grundsteuerwerte in Zeitabständen von je sieben Jahren festgestellt werden. Mithin besteht grundsätzlich eine fortlaufende Pflicht zur Neubewertung der Grundstücke durch den Steuerpflichtigen.

Für die Neubewertung des Grundbesitzes werden unterschiedliche immobilienspezifische Daten benötigt, die Eingang in die Grundsteuererklärung finden. Grundsätzlich hat sich im Rahmen der Grundsteuer-Reform Diskussionen auf bundesgesetzlicher Ebene ein wertabhängiges Modell zur Ermittlung des neuen Grundsteuerwerts durchgesetzt. Neben der bundesgesetzlichen Regelung haben jedoch die einzelnen Bundesländer die Möglichkeit ein eigenes Grundsteuergesetz zu verabschieden. Durch diese Öffnungsklausel bedingt kann es für jedes Bundesland unterschiedliche Bewertungsmodelle geben. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Niedersachsen und Sachsen haben bereits eigene Regelungen getroffen. Hessen, Rheinland-Pfalz und das Saarland haben auch angekündigt ebenfalls ein eigenes Grundsteuergesetz auf den Weg zu bringen. Die Bundesländer haben für die Umsetzung eines eigenen Gesetzes bis Ende 2024 Zeit. Denn erst ab 2025 wird die neue Grundsteuer basierend auf den neu festgestellten Grundsteuerwerten erstmals erhoben.

Fazit und Handlungsempfehlung

Für die ab 1. Januar 2022 bevorstehende Ermittlung der Grundsteuerwerte sollten Steuerpflichtige die erforderlichen Daten wie z.B. Baujahre, Brutto-Grundflächen, Wohnflächen, Grundstücksflächen, Bodenrichtwerte sowie Grundstücks- und Gebäudeart bereithalten.

Dabei ist zu beachten, dass es keine generelle Grundsteuerbefreiung für steuerbegünstigte Träger gibt, sondern nur auf die konkrete Nutzung von Räumen/Flächen bezogene Befreiungen. Es bedarf daher im Rahmen der Grundsteuerwertermittlung in vielen Fällen einer Aufteilung der genutzten Grundstücke in einen grundsteuerpflichtigen und einen grundsteuerbefreiten Teil. Die Prüfung dieser Aufteilung für Zwecke der neuen Deklaration sollte zugleich zum Anlass genommen werden auch zu prüfen, ob bisher alle Nutzungsänderungen ordnungsgemäß dem Finanzamt angezeigt wurden, soweit dies noch nicht erfolgt ist.

Darüber hinaus sind weiter die laufenden Anzeigepflichten, insbesondere bei Nutzungsänderungen, weiter zu beachten.

Peter Binger, Rechtsanwalt, Steuerberater, Senior Manager,PricewaterhouseCoopers Legal Aktiengesellschaft Rechtsanwaltsgesellschaft,

Moskauer Straße 19, 40227 Düsseldorf, Tel.: +49 211 981-5552, peter.binger@pwc.com

[1] BFH, Urteil vom 30. April 1982 – III R 33/80 –, BFHE 136, 293, BStBl II 1982, 671, Rz. 16

[2] Abschnitt 27 Abs. 2 Satz 1 Grundsteuerrichtlinie

[3] BVerfG, Urteil des Ersten Senats vom 10. April 2018, – 1 BvL 11/14 -, Rn. 1-181,