Der unterschätzte Riese


von Andreas Wende

Im Frühjahr 2018 hat das Statistische Bundesamt rund 44,61 Millionen Erwerbstätige mit Wohnsitz in Deutschland registriert.

Ergänzend dazu hat das Analysehaus bulwiengesa die Anzahl der Bürobeschäftigten in Deutschland erfasst, nämlich rund 14,7 Millionen im Jahr 2017. Das verdeutlicht: Jeder dritte deutsche Erwerbstätige in Deutschland ist gleichzeitig ein Büronutzer.

Weitere eindrucksvolle Daten finden sich im Frühjahrsgutachten der Immobilienwirtschaft. Auf dem gewerblichen Immobilienmarkt Deutschlands wurden nach vorläufigen Ergebnissen im vergangenen Jahr 58,1 Mrd. Euro (Berechnungsstand: Dezember 2017) umgesetzt. Im Vergleich zum Vorjahr spiegelt das Ergebnis einen signifikanten Anstieg von 9,8% wider. 42 Prozent des investierten Kapitals flossen dabei in Büroimmobilien.

Diese Zahlen belegen die immense Bedeutung von Büroflächen, aus wirtschaftlicher und eben auch gesellschaftlicher Perspektive. Und doch wirkt es so, als ob Öffentlichkeit und Politik die Relevanz des Themas nicht wahrnehmen. So findet sich das Wort „Büro“ kein einziges Mal im Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD zur 19. Legislaturperiode der Bundesregierung. Auch in den angespannten Immobilienmärkten findet sich diese Missachtung. So wurde in der aktuellen Koalitionsvereinbarung zwischen SPD, Die Linke und Bündnis 90/Die Grünen für das Land Berlin ebenfalls keine einzige Maßnahme zur Förderung von Büroflächen und Büroarbeitsplätzen aufgenommen.

Dieses Desinteresse hat Folgen. Ganz Deutschland wird regelmäßig über die prekäre angespannte Lage der Wohnungsmärkte in den deutschen Groß- und Universitätsstädten informiert. Nahezu täglich finden sich Berichte über starke Miet- und Kaufpreisentwicklungen, Verdrängungen von Mietern und Wohnungssuchenden sowie Massenbesichtigungen. Ein Grund für die gefährlich niedrigen Wohnungsleerstände ist der hohe Zuzug in die deutschen Ballungsregionen aus dem In- und Ausland. Doch fehlt eine wichtige Erkenntnis. Der Zuzug wirkt sich nicht nur auf Wohnimmobilien aus. Weil jeder Neubewohner auch einen Platz zum Arbeiten und Versorgen braucht, stellt diese Entwicklung auch eine Herausforderung insbesondere für die Büromärkte dar.

Unsere Städte und Gemeinden sind nicht nur der Lebensraum für uns, sondern auch das wirtschaftliche Fundament unserer Gesellschaft. Hier findet die Wertschöpfung statt, auf der das Sozialsystem der Bundesrepublik beruht.

Das führt zu ähnlichen „Wachstumsschmerzen“ wie im Wohnungssegment. Laut dem Frühjahrsgutachten der Immobilienwirtschaft sind die Spitzenmieten in den 127 größten Büromarktstädten im Berichtsjahr 2017 bereits zum siebten Mal in Folge angestiegen. Bundesweit kam es 2017 zudem zu einem sehr starken Einbruch der Fertigstellungszahlen von Büroflächen. Lediglich 1,6 Millionen Quadratmeter Neubaufläche wurden insgesamt in den 127 Büromärkten in Deutschland fertiggestellt. Der Rückgang im Vergleich zum Vorjahr belief sich auf minus 16,5 Prozent beziehungsweise auf ein Minus von rund 320.000 Quadratmetern. Besonders stark gingen die Neubaufertigstellungen in den A-Städten zurück und beliefen sich auf etwa 700.000 Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies ein Minus von 27,1 Prozent. Der Leerstand ging somit in den 127 deutschen Büromarktstädten zum siebten Mal in Folge zurück. Nachdem die Standorte München (1,9 Prozent Leerstand, minus 80 Basispunkte im Jahresverlauf 2017), Stuttgart (2,1 Prozent Leerstand, minus 80 Basispunkte im Jahresverlauf 2017) und Berlin (2,4 Prozent Leerstand, minus 60 Basispunkte im Jahresverlauf 2017) faktisch vollvermietet sind, steuern die Büromärkte in Köln (4,0 Prozent Leerstand, minus 160 Basispunkte im Jahresverlauf 2017) und Hamburg (4,4 Prozent Leerstand, minus 90 Basispunkte im Jahresverlauf 2017) auf die 3,0 Prozent-Grenze für die Vollvermietung zu.

Diese gefährliche Entwicklung wird bislang politisch ignoriert. Nach wie vor werden Neubau-Wohnungsprojekte prioritär behandelt. Aus politischer Sicht ist das sogar nachvollziehbar. Schließlich ist „Wohnen die neue soziale Frage unserer Zeit“, wie die SPD-Partei- und Fraktionsvorsitzende Andrea Nahles beim Treffen der Koalitionsspitzen Anfang Mai auf der Zugspitze erklärte. Wohnen betrifft jeden Menschen, der in Deutschland wohnt, in welcher Form auch immer. Die Wohneigentumsquote beträgt dabei lediglich 52 Prozent, in Berlin (14 Prozent) und Hamburg (23 Prozent) liegt sie zum Teil deutlich darunter. Der Urbanisierungsgrad, also der Anteil der Stadtbewohner gemessen an der deutschen Einwohnerzahl, liegt bei 74,6 Prozent. Anders ausgedrückt: Drei von vier Menschen leben in deutschen Städten. Knapp zehn Millionen Menschen leben alleine in den sieben größten deutschen Städten, die als besonders angespannt gelten.

Der starke Fokus auf neue Wohnimmobilien ist somit nachvollziehbar. Wohnen ist ein hochemotionales Thema und für nahezu jeden Wähler auch von großem Interesse. Aber dem Gesetzgeber sollte bewusst sein, dass Büroimmobilien einen ebenso bedeutenden – aus wirtschaftlicher Sicht sogar noch größeren – Anteil an unseren Städten und Gemeinden haben. Die Büroknappheit ist zwar nicht so präsent in der Öffentlichkeit, doch ein wichtiges Thema in den Geschäftsführungs-, Expansions- und Real Estate-Abteilungen der deutschen Unternehmen.

Denn was passiert wohl, wenn ein Unternehmen etwa in München wachsen will und keine neuen Flächen findet? Voraussichtlich wird es gezwungen sein, die Stadttore zu verlassen, somit entgeht München der Gewerbesteuerertrag. Oder das Unternehmen stellt die eigenen Expansionspläne zurück. Das könnte wirtschaftliche Folgen für die Zukunft haben und Arbeitnehmer wie Arbeitgeber negativ beeinflussen. Was passiert wohl, wenn ein junges Startup-Unternehmen nach den ersten größeren Flächen für die eigene Geschäftsentwicklung in Berlin sucht und keine findet? Auch das Startup-Unternehmen, das für gewöhnlich unter einem noch größeren Kostendruck steht als etablierte Marktteilnehmer, muss die Wunschbezirke oder gar das gesamte Land Berlin verlassen. Im schlimmsten Falle muss die zu Grunde liegende Geschäftsidee aufgrund mangelnder Infrastruktur anderweitig behandelt oder vernachlässigt werden.

Unsere Städte und Gemeinden sind nicht nur der Lebensraum für uns, sondern auch das wirtschaftliche Fundament unserer Gesellschaft. Hier findet die Wertschöpfung statt, auf der das Sozialsystem der Bundesrepublik beruht. Und jede einzelne Bürofläche ist Produktionsstandort. In einer Zeit, in der sich unsere Arbeitswelt von einer industriell geprägten Produktion hin zu einer Dienstleistungswirtschaft mit digital getriebenen, innovativen und nachhaltigen Geschäftsmodellen wandelt, wird das Verhältnis von Büroarbeitsplätzen zu anderen Flächen tendenziell zunehmen. Darauf sollten unsere Städte und Gemeinden vorbereitet sein. Und das sollte auch ein dringendes Anliegen der Gesetzgeber sein.

Dabei werden die Anforderungen an Büroimmobilien konstant steigen. Digitalisierung, Fachkräftemangel, Sharing Economy, Effizienzsteigerung, Klimaschutz und Nachhaltigkeit. Das sind nur einige Beispiele für globale Herausforderungen von Büroflächenentwicklern und -investoren. Politik und Gesellschaft sollten diese Themen genauso ernst nehmen wie die Immobilienwirtschaft und den Rücken unserer Branche stärken. Sonst riskieren wir die wirtschaftliche Entwicklung unserer Städte. Und damit auch die hohe Lebensqualität in Deutschlands Zentren.

Andreas Wende, Vorsitzender des Ausschusses Büroimmobilien beim  ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.

Dieser Beitrag ist Teil der Ausgabe des Handelsblatt Journals „Immobilienwirtschaft“, das Sie hier erhalten können.