Europas schlaustes Gebäude


Interview Markus Diekow

Markus Diekow, Head of Corporate Communications bei CA Immo Deutschland GmbH und Referent der Conference Office Real Estate, hebt im Interview, die Rolle der künstlichen Intelligenz in Smart Buildings hervor und benennt Bereiche im Gebäude, die von der Digitalisierung profitieren können.

Man erhält den Eindruck, dass die Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft eher noch eine Worthülse ist und das Thema bisher sehr oberflächlich diskutiert wird. Sie beschäftigen sich in Ihrer täglichen Praxis intensiv mit der Digitalisierung von Gebäuden. Können Sie konkrete Beispiele nennen, an welchen Stellen Gebäude in Deutschland heute schon digital sind?

In der Tat hat sich der Begriff Digitalisierung zu einem Buzz Word entwickelt und oftmals hat man den Eindruck, man weiß gar nicht so genau, was damit gemeint sein soll, bzw. die Menschen, die darüber sprechen, meinen sehr unterschiedliche Dinge. Tatsache ist natürlich, dass schon heute in eigentlich jedem Gebäude digitale Komponenten verwendet werden. Das reicht bei kommerziell genutzten Gebäuden – also zum Beispiel Bürogebäuden – von speziellen Sensoren (Licht, Raumluft, Temperatur) in Räumen, über Zugangskontrollen bis hin zur Gebäudeleittechnik. Wir müssen also definieren, was wir unter Digitalisierung eines Gebäudes verstehen bzw. differenzieren zwischen der Transformation eines analogen Prozesses in einen digitalen Prozess (z. B. brauche ich heute keinen Schlüssel mehr, sondern kann mit meiner Keycard oder einem Chip eine Tür öffnen) und solchen Prozessen, die überhaupt nur digital möglich sind (beispielsweise die Analyse und Interpretation von zigtausenden Sensorinformationen aus der Umwelt und dem Verhalten von Menschen).

Können Sie das etwas konkreter erläutern?

Mit dem cube berlin etwickeln wir – wenn man den Medien Glauben schenken darf – derzeit „Europas schlaustes Gebäude“. Die Besonderheit und das eigentlich neue bei diesem Gebäude ist nicht, dass wir es technisch hochrüsten und mit digitaler Technik vollstopfen. Im Gegenteil, wir setzen weitestgehend auf erprobte und bekannte Technik und ergänzen diese – relativ sparsam – mit gewisser Sensorik, wo es Sinn macht. Das Besondere ist jedoch, dass wir im cube berlin alle technischen Systeme miteinander in einer künstlichen Intelligenz, dem sogenannten Brain, vernetzen. Wir alle kennen das Dilemma des Big Data: wir genieren Daten über Daten, aber kein Mensch ist in der Lage aus den nicht enden wollenden Datenreihen wirklich etwas Neues herauszulesen, was ich nicht auch schon vorher gewusst oder zumindest geahnt hätte. Was der Mensch aber nicht kann, kann die Maschine. Künstliche Intelligenz ist in der Lage Daten fast in Echtzeit zu analysieren, Korrelationen zwischen ganz unterschiedlichen Daten herzustellen und diese ggf. in Handlungen oder Handlungsempfehlungen umzusetzen. Im cube werden durch Sensoren, beispielweise sowohl Umwelteinflüsse, das Verhalten der Mieter und Besucher des Gebäudes, aber auch die unterschiedlichen Zustände der Gebäudetechnik (Auslastung etc.) durch das Brain analysiert. So lässt sich der Betrieb des cube berlin als Bürogebäude vollkommen neu denken – nämlich als ein beständig sich selbst organisierender und optimierender Organismus.

Wie wird sich die Entwicklung aus Ihrer Sicht weiter fortsetzen? Werden Gebäude in 5 Jahren schon viel digitaler ausgestattet sein? Oder braucht es eher 10 Jahre?

Es ist immer schwer einen Blick in die Glaskugel zu werfen und noch schwerer ist es in einem derart dynamischen Umfeld wie der Digitalisierung über einen zeitlichen Horizont zu sprechen. Ich bin jedoch davon überzeugt, dass die Entwicklungszyklen in diesem Bereich sehr schnell sind und wir daher eher von 3 als von 5 Jahren sprechen, in denen schon wieder die nächste Generation von Smart Buildings auf den Markt kommt. Und genau aus diesem Grunde setzen wir in unseren Lösungen auch nicht auf Hardware, sondern auf Software. Wenn das Brain vom cube berlin nicht mehr dem state of the art entspricht, können wir jederzeit ein Update aufspielen. Die Vision geht dann noch ein wenig weiter. Die Vision ist, dass das gesamte Gebäude digital ist – wir sprechen da von einem sogenannten Digital Twin. Also einem digitalen Abbild des realen Gebäudes indem nicht nur jede Schraube, jedes technische Bauteil erfasst ist, sondern auch alle kaufmännischen und rechtlichen Vorgänge. Hier kommen dann auch weitere digitale Prozesse, wie die ebenfalls viel diskutierte Blockchain ins Spiel.

Die Optimierung der Energiekosten in Gebäuden sind ein prominentes Beispiel des Nutzens der Digitalisierung. Können Sie weitere Bereiche nennen, die profitieren?

Da gibt es eine lange Liste von Möglichkeiten. Das reicht von intelligenten Raum-, Parkplatz und Arbeitsplatz-Buchungssystemen (ein intelligentes System zeigt Ihnen nicht nur, wo ein Arbeitsplatz frei ist, sondern berücksichtigt persönliche Präferenzen, aber auch den Kalender – mit wem macht es vielleicht Sinn an diesem Tag zusammenzusitzen? – und natürlich auch die Effizienz der Raumnutzung) bis hin zu zusätzlichen Services, wie eine zentrale, intelligente Paketstation. Der eigentliche Nutzen liegt aber eben für den Mieter, genauso wie für den Betreiber, in der Auswertung und Analyse von Daten. Sei es, die von Ihnen erwähnte, energetische Optimierung oder auch die Analyse der Raumnutzung. Bislang werden Raum- und Bürokonzepte mehr gefühlt, als analytisch bewertet. Welche Orte werden wirklich genutzt und von Mitarbeitern genutzt. Welche eher nicht? Sind Besprechungsräume zu groß, oder zu klein bemessen – oder passt es so. All das werden unsere Mieter künftig verlässlich beurteilen können und so Räume schaffen, die deutlich zur Produktivität der Mitarbeiter beitragen.

In Deutschland ist der Datenschutz ein großes Hemmnis für die lückenlose Digitalisierung von Gebäuden. Müssten aus Ihrer Sicht die Regelungen modernisiert werden?

Das gilt inzwischen ja nicht nur für Deutschland, sondern spätestens seit Einführung der Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) für die gesamte Europäische Union. Gerade letzteres ist ja aber auch ein politischer Reflex auf die schier endlos erscheinen Möglichkeiten der Datensammlung, die wir durch heutige Technologien haben.  Tatsache ist, dass wir auf der Ebene des Gebäudebetriebs in der Immobilienbranche eigentlich gar kein Interesse an personalisierten Daten haben. Hier reichen uns vollkommen anonyme Daten und diese sind auch mit der DSGVO vereinbar. Ein wenig anders ist es natürlich, wenn wir über personalisierte Services sprechen – wie z. B. Vorschläge zum Arbeitsplatz, die auf der persönlichen Präferenz beruhen. Aber auch hierfür gibt es Lösungen, denn in der cube App kann z. B. jeder individuell entscheiden, ob er anonym bleiben möchte, oder sich mit seinem persönlichen Profil sichtbar macht.