Globaler Pluralismus erreicht die Bürovermietung in Deutschland


Andreas Schulten, Vorstand bei bulwiengesa und Vorsitzender der Conference Office Real Estate, hebt im Interview den aktuellen Co-Working-Trend als Chance heraus, da er Vielfalt, Drittverwendungsfähigkeit und nachhaltige Gebäudewerte stärkt.

Herr Schulten, was sind aus Ihrer Sicht die größten Herausforderungen für den deutschen Büroimmobilienmarkt?

Letztlich ähnlich wie in der Vergangenheit: den richtigen und ausreichenden Büroraum dort zu bieten, wo neue Beschäftigung entsteht. Das ist sowohl städtebaulich wie auch regionalpolitisch immer wieder anspruchsvoll. Man kann die Hochhäuser aus Frankfurt leider nicht einfach nach Berlin stellen.

Angesichts der aktuellen und großen Wohnungsdiskussion werden neue Büros auch immer wieder als Konkurrent für neue Wohnungen empfunden. Mit dem aktuellen Effekt der Verdrängung von Büros in die äußere Stadt, wo sie nach ein paar Jahren wieder drohen leer zu stehen. Ein ewiger Kreislauf also und sehr anspruchsvoll für Planer und langfristig orientierte Investoren.

Sehen Sie den aktuellen Co-Working-Trend eher als Gefahr oder Chance für den Markt?

Definitiv als Chance! Denn hier kommen ja neben den klassischen Monostrukturen und Single-Tenant-Gebäuden zusehends auch Mischnutzungen in neuen und revitalisierten Gebäuden in Frage. Das stärkt Vielfalt, Drittverwendungsfähigkeit und nachhaltigen Gebäudewert.

Digitalisierung schien lang eher eine Worthülse zu sein. Wie schätzen Sie die aktuellen Gebäudeentwicklungen ein?

Fast alle neuen Projektentwicklungen reagieren auf den Digitalisierungstrend. Sowohl, was Zielgruppen, als auch was Gebäudetechnik angeht. Bei letzterem trennen sich aktuell zusehends die Strategien:
die einen setzten auf intelligente Gebäude – also einem größtmöglichen Spektrum an integrierten Services bei Energiesteuerung, Netzzugang und Community-Nettigkeiten. Die anderen setzen auf „dumme“ Gebäude mit größtmöglicher Flexibilität in der Gebäudehülle und dem Ansatz, dass digitale Angebote abhängig vom jeweiligen Mieter ad hoc und jeweils zeitgemäß integriert werden. Ein spannender Wettlauf also um Zielgruppen und nachhaltige Immobilienwerte.

Es geht von der Flächenvermietung zur Nutzervermietung. Welche Konsequenzen bringt dies mit sich?

Notwendige Angebote wie Netzzugang, transparente Nebenkosten oder auch Shared Services werden neben dem reinen Raum- und Flächenangebot immer wichtiger. Co-Working und Co. machen den traditionellen Vermietern gerade vor, mit welchen Mitteln des Marketings und der Bündelung von Services eine höhere Marge erwirtschaftet werden kann.
Die langfristige Konsequenz wird sicherlich eine qualitative Schichtung von diversen Angebotstypen sein. Globaler Pluralismus erreicht die Bürovermietung in Deutschland. Das bedeutet allerdings nicht, dass die flächenbezogene Vermietung vollkommen verdrängt werden wird. Ihr Anteil dürfte die Nutzungsverträge auch in den kommenden zehn Jahren deutlich dominieren.

Auch Verträge ändern sich. Welche Trends beobachten Sie hier?

Sie werden vor allem internationaler und mehr und mehr automatisch erstellt. Die digitale Mieterakte ist der künftige Dreh- und Angelpunkt in einem professionellen Immobilienportfolio