Interview mit Andreas Wende


Andreas Wende

Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Büroimmobilien

Ihr Vortragstitel beginnt mit „Die moderne Büroimmobilie“ – was macht für Sie eine moderne Büroimmobilie aus? Gibt es eine Büroimmobilie, die Sie besonders gelungen finden?

Eine moderne Büroimmobilie berücksichtigt sämtliche Ansätze des New Work und stellt den Nutzer in den Fokus. Das bedeutet hohe Flexibilität bei Flächen und Nutzung, intelligente Gebäudetechnik zum smarten Betrieb und optimierte Betriebskosten. Moderne Büroimmobilien schaffen Platz zum Arbeiten, Dialog und Entspannen und ermöglichen so ein innovatives, konzentriertes und konstruktives Arbeiten. In zahlreichen Lagen in Deutschland entstehen derzeit Beispiele für moderne Bürokonzepte und innovative Flächen. Aber es ist wichtig, dass wir uns nicht darauf ausruhen.

Wenn Sie an die Stadt der Zukunft denken – welche Rolle spielt hier die Büroimmobilie?

Arbeitsplätze werden auch in der Stadt der Zukunft eine ganz entscheidende Rolle einnehmen. Die moderne Stadt ist auch eine Stadt der kurzen Wege. Dafür brauchen wir alle Nutzungsarten in unmittelbarer Umgebung und mit ausreichenden Flächen zum Entspannen und Erholen. Es ist ein Irrglaube, dem manche Kommunalpolitiker erliegen, dass unsere Ballungsräume nur mit Wohnungsnot zu kämpfen haben. Wir müssen der Büroknappheit ebenso energisch begegnen. Bei Büroflächen kommt noch eine weitere Herausforderung hinzu. Während 20 bis 30 Jahre alte Wohnungen mit etwas Aufwand wieder zeitgemäß hergerichtet werden können, ist das bei Arbeitsflächen mit deutlich höheren Investitionen verbunden. Die Halbwertzeit eines Büros ist niedriger als die einer Wohnung.

Welchen Einfluss hat die Regulatorik auf den deutschen Büroimmobilienmarkt?

Die Regulatorik übt einen erheblichen Einfluss auf die Büroimmobilienmärkte aus – sowohl auf Bestandsimmobilien als auch Neubauprojekte und natürlich deren Finanzierung. Die Arbeitsstättenverordnung etwa ist ein erheblicher Stolperstein für die Einführung moderner Flächenkonzepte. Die starren Vorgaben, die Arbeitsplätze beispielsweise bei der Größe und der Tageslichtanbindung erfüllen müssen, sind schlichtweg nicht mehr zeitgemäß. Es gibt keinen Grund, hier strikte Auflagen zu erteilen. Arbeitgeber und Arbeitnehmer müssen selbst entscheiden dürfen, wie sie arbeiten wollen. Dazu zählen natürlich auch die Möglichkeiten zum Homeoffice. Ein weiteres Problem sind die baulichen Auflagen, die aber sämtliche Immobilienprojekte betreffen. Dadurch werden die Entwicklungskosten deutlich in die Höhe getrieben. Zu guter Letzt begegnen wir immer häufiger auch radikalen Ideen, die die gesamte Nutzungsart gefährden könnten. So hat Berlin vor kurzem angekündigt, eine Bundesratsinitiative zur Einführung einer Gewerbemietpreisbremse starten zu wollen. Das wäre fatal!

Was ist aus Ihrer Sicht der größte Fehler, den ein Unternehmen bei der Planung einer Immobilie machen kann?

Der größte Fehler ist sicher, den Nutzer der Immobilie bei der Planung der Flächen nicht in den Fokus zu stellen. Pauschale Bürolösungen, die weder die Ideen des New Work noch die individuellen Anforderungen von Mietern erfüllen, werden künftig immer schwieriger zu vermarkten sein. Planer müssen den Mut aufbringen, innovativ zu sein und ihr tradiertes Handeln zu hinterfragen. Die gesamte Industrie stellt sich derzeit dem digitalen Wandel – das müssen ihre Mietflächen auch tun.

Das Phänomen Flexible Office wird weiter stark diskutiert. Glauben Sie, ist es das, was zukünftige Generationen wollen?

Ich bin davon überzeugt, dass flexible Büroflächen zukünftig auch gefragt sind, aber eben nicht ausschließlich. Unsere Branche sollte das eine tun, ohne das andere zu lassen. Eines ist klar: Kaum ein Unternehmen will heute noch langfristige Mietverträge unterzeichnen, die keinen Spielraum für Veränderungen lassen. In Zeiten historisch hoher Mietpreisniveaus insbesondere in zentralen Lagen der Top-Standorte sind Flexibilität, Flächeneffizienz und intelligente Steuerung wichtige Stellschrauben für Vermieter und Mieter. Das gilt es zu berücksichtigen. Dennoch werden klassische Nachfrager, die also eine Fläche mit einer verbindlichen Laufzeit für mehrere Jahre oder sogar Jahrzehnte suchen, nicht vom Markt verschwinden. Auch diese Unternehmen müssen vom Markt bedient werden. Unsere Branche sollte daher auf individuelle Lösungen setzen und sich immer auch in den Mieter hineinversetzen.