Die Zeit für Alleingänge ist vorbei


Alexander von Erdély

von Prof. Dr. Alexander von Erdély, CEO bei CBRE Deutschland

Sei es Alexander Graham Bell mit dem Telefon, Thomas Edison mit der Glühbirne oder auch Carl Benz und seine Arbeit am Automobil: Die Historie der Erfinder aus dem Industriezeitalter wurde maßgeblich von Einzelgängern geprägt. In unserer Zeit wäre eine ähnliche Geschichte unvorstellbar. Fortschritt lässt sich seit langem nur noch gemeinsam mit einem interdisziplinären Team realisieren, bei dem jeder Individualist seine Kompetenzen einbringt.

Umso erstaunlicher ist es, dass innerhalb der Immobilienbranche noch immer fragmentarische Strukturen herrschen: Einzelne Unternehmen entlang der Wertschöpfungskette entwickeln Lösungen, die zwar innerhalb ihres Zuständigkeitsbereichs durchaus sinnvoll sein mögen, aber inkompatibel mit anderen Prozessen und somit über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie hinweg kurzsichtig sind. Schon während der Planungsphase werden verschiedene Experten aus unterschiedlichen Fachbereichen hinzugezogen, die unabhängig voneinander arbeiten – gewissermaßen im stillen Kämmerlein wie Edison und Bell.

Diese singuläre Herangehensweise, mit der viel Potenzial verschenkt wird, setzt sich dann in der Regel im Management fort: Jede Abteilung hat ihre eigene Datengrundlage, einheitliche Schnittstellen existieren kaum. Das sorgt nicht nur für mehr Verwaltungsaufwand, sondern auch für Daten- und Informationsverluste. Benachteiligt ist dadurch letztlich der Nutzer, für den sich diese Versäumnisse in einer schlechteren Flächenqualität niederschlagen. Das wiederum birgt Gefahren für Investoren. Schließlich ist eine Immobilie, die auf Basis dieser Insellösungen entwickelt und gemanagt wird, nur begrenzt zukunftsfähig.

Ein Umdenken innerhalb der Branche ist nötig

Für die Vertreter der Immobilienbranche ist die aktuelle Marktlage zumindest dem Anschein nach sehr bequem. Schließlich herrscht ein eklatanter Mangel an Gewerbe-, vor allem an Büroflächen. Zahlreiche deutsche Unternehmen suchen händeringend nach einem ausreichend großen Standort. Doch die Arbeitswelt wird immer digitaler und vielschichtiger – die Anforderungen an die Flächen steigen dadurch enorm. Ein wichtiges Beispiel im Bürosegment sind moderne Open-Space- und Well-being-Konzepte, die den Mitarbeitern nicht nur effiziente Abläufe ermöglichen, sondern auch dafür sorgen, dass sie sich wohlfühlen und dass die Arbeitsatmosphäre ihrer Gesundheit zuträglich ist. Im ‚War for Talents‘ kann ein solches Büro einen der entscheidenden Faktoren dafür darstellen, dass Unternehmen kontinuierlich qualifizierten Nachwuchs gewinnen können – oder eben nicht. Zukünftig werden sich also immer weniger Nutzer mit nicht optimierten Flächen zufriedengeben. Sollten dann zudem die Vorzeichen auf den Vermietungsmärkten wechseln, drohen dem Eigentümer Leerstände und empfindliche Performance-Einbußen. Um diese Gefahren zu vermeiden, muss sich die Mentalität innerhalb der Branche bereits jetzt wandeln.

Vor allem im Hinblick auf Digitallösungen sind übergeordnete Ansätze wichtig, die den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie abdecken. Schließlich können hier bereits bei der Bauphase die entscheidenden Weichen gestellt werden: Der großflächige Einsatz von Sensortechnik generiert eine Vielzahl von Datenpunkten, die miteinander verknüpft werden können. Zudem sollten einheitliche IT-Schnittstellen in den Bereichen Transaktion, Bau und Management etabliert werden, damit Kaufleute, Techniker und Controller auf alle gebäudebezogenen Datensätze so zugreifen können, wie sie es benötigen. Auf einer solchen Basis lassen sich wichtige Erkenntnisse über die tatsächliche Nutzung der Immobilie gewinnen und Optimierungspotenziale aufzeigen.

Die wichtigen Informationen zusammenführen

Wenn die unterschiedlichen Akteure innerhalb der Immobilienbranche zusammenarbeiten, lassen sich enorme Skaleneffekte erzielen: Werden die gebündelten Informationen nicht nur auf Objekt-, sondern auch auf Portfolioebene ausgewertet, lässt sich ein Grad an interdisziplinärem Wissen erreichen, durch das einerseits die Nutzungsweise von Gewerbeimmobilien und andererseits die Dienstleistungsangebote der in allen Phasen eines Lebenszyklus eingeschalteten Berater ausdifferenziert werden können. Oder anders gesagt: Die Möglichkeiten zur Steigerung der Flächenqualität bei gleichzeitiger Kostenreduktion sind enorm.

Hierbei handelt es sich keineswegs um ein visionäres Gedankenspiel: Ein solcher übergeordneter Ansatz wird – besonders von Nutzern mit hohem Flächenbedarf – inzwischen offen gefordert. Dieser Wunsch zeigt, dass die Zeit für Alleingänge innerhalb der Immobilienbranche eindeutig vorbei ist. Stattdessen werden enge Kooperationen zwischen Immobiliendienstleistern und Unternehmen geknüpft. Der Immobiliendienstleister begleitet das strategische Management aller betriebswichtigen Immobilien des Auftraggebers, seien es Büroflächen, Shops oder Logistikeinheiten. Die Nutzung dieser Objekte wird an die Ziele des Unternehmens angepasst. Dabei bildet oftmals auch die Digitalstrategie des Kunden eine wichtige Grundlage für die gemeinsame Arbeit. Die Berater des Immobiliendienstleisters arbeiten interdisziplinär zusammen und übernehmen nicht nur die strategische Portfolioanpassung, sondern auch das Management der Mietverträge sowie die Steuerung der Facility Manager. Damit wird sichergestellt, dass die gemeinsame Konzeptarbeit auch im täglichen Geschäft umgesetzt wird.