#rethinkimmo-Interview:
Prof. Dr. Alexander von Erdély (CBRE)


Gemeinsam gegen das Robinson-Crusoe-Syndrom

Die Immobilienbranche muss zusammenwachsen, fordert Prof. Dr. Alexander von Erdély, CEO des globalen Immobiliendienstleisters CBRE. Nur, wenn die Branche gemeinsam die vorherrschenden „Insellösungen“ überwindet, wird es gelingen, die Immobilien von heute marktfähig für morgen zu machen. Robinson Crusoe hat die Rückkehr schließlich auch nicht allein geschafft.

Herr Professor von Erdély, warum ist es notwendig, einen neuen Kurs innerhalb der Immobilienbranche einzuschlagen?

Grundsätzlich geht es der Branche gut. Doch wir sollten uns nicht auf dem Status quo ausruhen, sondern jetzt die Weichen für eine erfolgreiche Zukunft stellen. Das größte Problem ist die fragmentarische Struktur, von der die Branche momentan noch gekennzeichnet ist. Viele Schritte der Wertschöpfungskette einer Immobilie erfolgen derzeit unabhängig voneinander – und die Prozesse sind miteinander inkompatibel. Bereits während der Entwicklungsphase werden mehrere externe Spezialisten beauftragt, die nicht miteinander im Austausch stehen. Das setzt sich im laufenden Management fort und potenziert den Verwaltungsaufwand – Kaufleute, Techniker, Controller und nicht zuletzt die Nutzer haben eine jeweils unterschiedliche Informationsgrundlage. Zu viele Immobilien werden deshalb nicht zukunftsfähig konzipiert und Potenziale bleiben ungenutzt. Die Branche muss ein neues Miteinander finden, um sich weiterzuentwickeln, anstatt weiterhin auf diese „Insellösungen“ zu setzen.

Wie entstehen solche „Inselszenarien“?

Oftmals lautet die Antwort schlicht und einfach: aus Bequemlichkeit. Ein Spezialist für die technische Betriebsprüfung ist mitunter froh, sich nicht um die Umweltplanung kümmern zu müssen, wenn dafür ein anderer Dienstleister verpflichtet wurde. Auch der monetäre Aspekt führt zu mancher Insellösung, weil sich Aufwendungen oft erst in den nächsten Phasen des Lebenszyklus rechnen. Also dann, wenn derjenige, der die Aufwendungen tragen muss, gar nicht mehr in das Projekt involviert ist. Deshalb wird in der Planung nur die Planung optimiert, beim Bauen das Bauen, im Betrieb das Management, und immer so weiter. Phasenübergreifende Synergieeffekte werden so nicht gehoben und notwendige Investitionen in die Digitalisierung der Gebäude vernachlässigt. Die derzeit hohe Nachfrage in allen Assetklassen ist da natürlich ein willkommenes Alibi – nach dem Motto: Warum etwas weiterentwickeln oder sogar ändern, was doch funktioniert? Dies ist jedoch ein Trugschluss, denn die Anforderungen der Nutzer steigen kontinuierlich, und falls der Markt einmal umschwingt, kann es für den Vermieter schwierig werden. Die Immobiliennutzer der Zukunft werden sich mit dem heutigen Status quo nicht mehr zufriedengeben.

Ist der Änderungsdruck tatsächlich so hoch? Schließlich herrscht besonders bei Büroflächen ein deutlicher Nachfrageüberhang.

Büroräume, besonders in den A-Städten, müssen heute tatsächlich nicht optimal ausgestattet sein, um vermietet werden zu können. Viele Unternehmen sind auf der Suche und nehmen, was der Markt ihnen bietet. Dennoch bleibt das Risiko beim Eigentümer, denn sobald sich der Markt etwas entspannt, werden die Mieter wieder wählerischer. Und dann wird die Lücke zwischen Anforderungen und Angebot besonders groß sein. Zukunftsfähige Angebote von Büroflächen müssen flexibel und einfach nutzbar sein sowie digitales Arbeiten ermöglichen. Das „Zellenbüro“ hat ebenso ausgedient wie die einfache Zurverfügungstellung von Fläche. Multifunktionale, flexible und einfach zugängliche Nutzungsmöglichkeiten prägen die Büroimmobilien von morgen. Auch sogenannte „Well being“-Faktoren wie Licht- und Luftqualität, Aufenthaltsbereiche und Lounges werden zunehmend wichtig. Wer dies mit seiner Immobilie nicht bieten kann, sieht sich mittelfristig mit Leerständen konfrontiert.

Welche Potenziale bleiben aufgrund dieser Insellösungen bislang noch ungenutzt?

Zunächst geht es darum, den Kunden der Immobilienbranche, also den Nutzern, einen einfacheren Zugang zu unserem Angebot, sprich den Immobilien, zu ermöglichen. Denn die Fragmentierung unserer Branche führt zum Beispiel dazu, dass sich Nutzer oft mit einer großen Anzahl unterschiedlicher Experten auseinandersetzen müssen, um eine Fläche anzumieten beziehungsweise zu nutzen. Diese Fragmentierung gilt es zu überwinden, denn je einfacher der Zugang gestaltet wird, desto häufiger werden sich die Nutzer hierfür entscheiden.

Auch bei Digitalisierungsfragen besteht hierzulande noch viel Luft nach oben – nicht nur bei den vielerorts erwähnten Themen wie das Internet der Dinge (IoT) und Sensorik. Damit verbunden: Wer bezahlt die Sensoren, mit denen man Gebäude ausstattet? Der Entwickler sieht – von wenigen Ausnahmen abgesehen – keinen Vorteil darin, der langfristig orientierte Investor kommt häufig erst nach der Projektplanung – also zu spät – ins Spiel und der Nutzer hat bestenfalls vage Vorstellungen, wie man diese Daten nutzen könnte. In Fällen, in denen die Technik dann doch genutzt wird, fehlt es an den passenden Schnittstellen. Die einzelnen Systeme zur Datenerhebung sind oft nicht miteinander kompatibel. Hier zeigt sich: Die intelligente Technologie, um relevante Daten über die Nutzung eines Objektes zu ermitteln, und diese dann zentral und für alle zugänglich zu bündeln, ist bereits verfügbar. Es scheitert aber oft bereits an einem nicht vorhandenen einheitlichen Datenstandard – und an der Frage, wem diese Daten eigentlich gehören.

Was erhoffen Sie sich diesbezüglich von der Konferenz „Rethinking Real Estate“?

Für mich ist die Konferenz die ideale Plattform, um ebendiese Insellösungen zu überwinden. Das geht am besten interdisziplinär und branchenübergreifend. Auch bei Robinson Crusoe lautete die Lösung damals Teamarbeit. Deshalb freue ich mich darauf, gemeinsam mit den Kolleginnen und Kollegen wichtige Grundsatzdiskussionen zu führen, beispielsweise zur Frage nach dem Eigentum an den Daten oder aber welche Vorteile integrative, den Lebenszyklus überspannende Dienstleistungen haben. Durch diese Gedankenarbeit können wir als Immobilienbranche den Grundstein für zukunftsweisende Projekte legen.